Cassazione Civile, Ordinanza n. 23454/2024 del 02/09/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale relativo a un immobile adibito ad albergo. La locatrice intimava sfratto per morosità per il mancato pagamento di alcuni canoni; la conduttrice si opponeva deducendo che la morosità fosse giustificata dall'inadempimento della proprietaria, la quale non avrebbe eseguito lavori di straordinaria manutenzione necessari a mantenere l'immobile in condizioni idonee all'uso alberghiero. La conduttrice invocava l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., proponeva domande riconvenzionali di rimborso delle spese sostenute per i lavori e di risarcimento del danno per il mancato sfruttamento dell'immobile. In primo grado e in appello la domanda della locatrice veniva accolta, con risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice e condanna al pagamento dei canoni scaduti e non versati. Con il ricorso per cassazione la conduttrice deduceva, da un lato, vizio di motivazione e omessa/erronea valutazione delle prove documentali e della consulenza tecnica, sostenendo che i giudici di merito non avessero considerato la documentazione relativa alle pessime condizioni dell'immobile e avessero impropriamente imputato alla conduttrice spese che sarebbero state di natura straordinaria e quindi a carico della locatrice; dall'altro, denunciava violazione dell'art. 116 c.p.c. in relazione agli artt. 1460, 1575 e 1576 c.c., assumendo che la valutazione delle prove fosse stata logicamente insostenibile e avesse portato a escludere ingiustamente la legittimità della sospensione del pagamento dei canoni.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Quanto al primo motivo, ha ritenuto che la censura si risolvesse in una richiesta di riesame del merito e del materiale istruttorio, non consentita in sede di legittimità; inoltre, ha osservato che il vizio motivazionale è oggi deducibile solo entro il limite del "minimo costituzionale" e richiede un'anomalia testuale della motivazione, non una diversa lettura delle prove. Quanto al secondo motivo, ha precisato che la violazione dell'art. 116 c.p.c. è configurabile solo se il giudice attribuisce a una prova un regime legale diverso da quello previsto o disattende il principio della libera valutazione in assenza di deroga normativa, mentre nel caso denunciato la ricorrente lamentava soltanto un cattivo esercizio del prudente apprezzamento probatorio. Di conseguenza, il ricorso è stato dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  è richiamato come parametro del vizio motivazionale dedotto, ma la Corte chiarisce che la censura in realtà mira a una nuova valutazione del fatto e delle prove, non consentita in cassazione.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato all'omesso esame di un fatto decisivo e, dopo la riforma, al solo "minimo costituzionale" della motivazione, con rilievo delle sole anomalie testuali gravi.

• art. 116 c.p.c.

  la violazione è configurabile solo quando il giudice attribuisca a prove soggette a diverso regime probatorio un valore non consentito o disattenda la libera valutazione in assenza di deroga; non quando si contesti il mero cattivo esercizio del prudente apprezzamento.

• art. 1460 c.c.

  è evocato per giustificare la sospensione del pagamento dei canoni; la Corte non entra nel merito della sua applicazione perché la censura è inammissibile.

• art. 1575 c.c.

  è richiamato dalla ricorrente come norma sugli obblighi del locatore, ma la Corte non ne esamina il contenuto nel merito.

• art. 1576 c.c.

  è richiamato dalla ricorrente quale norma sulla manutenzione a carico del locatore; la Corte non affronta la questione nel merito.

• art. 1455 c.c.

  è menzionato nel ricorso per qualificare il grave inadempimento della conduttrice; la Corte non ne discute direttamente, poiché la censura viene dichiarata inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  in caso di declaratoria di inammissibilità del ricorso, la Corte dà atto dell'obbligo della ricorrente di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito trasformare la censura in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio o di rivalutazione del merito; il vizio motivazionale è deducibile solo nei ristretti limiti dell'anomalia testuale della motivazione.
• Dopo la riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c., la motivazione è censurabile solo se manca, è apparente, irriducibilmente contraddittoria o assolutamente incomprensibile; è invece irrilevante il mero difetto di sufficienza o persuasività.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. non si configura quando si contesti semplicemente che il giudice abbia male apprezzato le prove: in tal caso la doglianza attiene al merito e non integra un error in iudicando di legittimità.
• L'eccezione di inadempimento e la ripartizione delle spese di manutenzione nei rapporti di locazione possono essere oggetto di controllo di legittimità solo se la decisione di merito presenta un vizio giuridico o motivazionale rientrante nei limiti del sindacato della Corte, non quando si chieda di sostituire la propria ricostruzione dei fatti a quella del giudice di merito.

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