Sentenza del 02/11/2015 n. 359 - Comm. Trib. Prov. Terni

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di liquidazione determinando il valore commerciale reale di un appartamento ad uso ufficio in 364.250 euro, rispetto al prezzo dichiarato e pattuito di 324.000 euro, con conseguente richiesta di maggiori imposte e sanzioni. Il ricorrente ha contestato la stima, sostenendo che fosse basata su parametri astratti e valori medi, senza considerare le caratteristiche concrete dell'immobile, le sue dimensioni e la crisi del mercato immobiliare del periodo. In particolare, il valore era stato calcolato mediante la media tra valori al metro quadrato desunti da stime dell'Ufficio Provinciale del Territorio e valori medi della CCIAA di Terni.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale ha accolto il ricorso e annullato l'avviso di liquidazione. Ha ritenuto che, in assenza di elementi concreti indicativi di una simulazione del prezzo o di un pagamento effettivo superiore a quello dichiarato, il prezzo realmente pattuito costituisca normalmente il valore di mercato dell'immobile. Una stima fondata esclusivamente su valori medi e astratti non è sufficiente a dimostrare un maggior valore, soprattutto quando lo scostamento rispetto al prezzo dichiarato è contenuto, pari nel caso concreto a meno del 13%, e il mercato immobiliare attraversa una fase di crisi. Le spese processuali sono state compensate tra le parti.

Massime di principio

• Il prezzo dichiarato in un contratto di compravendita può essere considerato, in via presuntiva, il valore di mercato dell'immobile, salvo che l'Amministrazione dimostri elementi concreti contrari.
• Una stima basata soltanto su valori medi, listini o parametri riferiti a immobili similari non è necessariamente sufficiente a provare un maggior valore, perché non considera le caratteristiche specifiche del bene e le condizioni reali della vendita.
• Per contestare efficacemente il prezzo dichiarato, l'Amministrazione deve fornire elementi oggettivi di simulazione, come pagamenti ulteriori, anomalie contrattuali, documentazione bancaria o altri indizi concordanti.
• La valutazione deve tenere conto delle condizioni del mercato nel momento della compravendita, inclusi crisi, difficoltà di vendita, dimensioni dell'immobile, ubicazione e caratteristiche concrete.
• Uno scostamento modesto tra il valore stimato dall'Amministrazione e il prezzo dichiarato, da solo, può non essere sufficiente a giustificare un accertamento di maggior valore.
• In situazioni analoghe, il contribuente dovrebbe documentare il prezzo effettivamente pagato, le condizioni dell'immobile, eventuali elementi che abbiano depresso il valore e la situazione del mercato locale; l'Amministrazione dovrebbe invece motivare la stima con dati specifici e comparabili, non soltanto con medie astratte.