Sentenza del 24/02/2020 n. 4852 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di rettifica e liquidazione emesso dall'Agenzia delle Entrate in relazione alla compravendita di due appartamenti e di un immobile commerciale locato nel Comune di Roma. La società deduceva: (1) violazione del D.P.R. n.131/1986 (art.52, comma 2‑bis) per un unico accertamento e una liquidazione complessiva non distinta per i singoli immobili; (2) illegittimità dell'uso dei valori OMI anziché del valore dichiarato in atto, essendo il valore dichiarato il criterio primario; (3) omessa pronuncia sull'eccezione che i beni erano stati acquistati all'asta e poi rivenduti (minore valore); (4) omessa o insufficiente motivazione su fatti e documenti prodotti dalla contribuente.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi: il giudice di merito ha correttamente accertato che, in assenza di planimetrie, l'Ufficio aveva attribuito un valore unitario per mq consentendo di determinare il valore dei singoli beni; la rettifica è stata basata su valori OMI calibrati al caso concreto (con riduzione del 20% per l'immobile locato), conforme ai criteri normativi di valutazione (art.51 DPR 131/1986) e all'apprezzamento in fatto riservato al giudice di merito; non sussiste vizio per omessa pronuncia in quanto la CTR ha implicitamente ritenuto infondate o assorbite le eccezioni relative all'acquisto all'asta, rilevando l'assenza di documentazione tecnica idonea a dimostrare un diverso valore; il quarto motivo è inammissibile perché si riduce a un dissenso valutativo sul merito, non sindacabile in cassazione. Nessuna condanna alle spese di questa fase.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, art.43

  Stabilisce che, per i trasferimenti immobiliari, la base imponibile è rappresentata dal valore indicato in atto dalle parti, salvo i casi in cui il valore non sia indicato o il corrispettivo sia superiore.

• D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, art.51

  Regola il controllo amministrativo della congruità del valore indicato in atto. Indica criteri alternativi e parimenti ordinati (confronto con trasferimenti, reddito capitalizzato, altri elementi e indicazioni comunali). Consente all'Ufficio di rettificare se il valore venale è superiore a quello dichiarato; l'uso dei valori OMI e il loro adeguamento alle peculiarità (es. sconto per locazione) rientrano fra i criteri legittimi di valutazione.

• D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, art.52

  Disciplina le formalità dell'avviso di rettifica e la necessità di individuare gli elementi che giustificano la rettifica; la Corte ha ritenuto che, pur contestando la forma, la determinazione fosse sufficientemente motivata tramite valori unitari desunti dall'OMI in mancanza di planimetrie.

• Legge 27 luglio 2000 n.212, art.7

  Principi del procedimento di accertamento e obbligo di motivazione degli atti impositivi; la motivazione dell'avviso è stata ritenuta adeguata avendo l'Ufficio applicato criteri comparativi (OMI) calibrati.

• Codice di procedura civile, art.112

  Obbligo del giudice di decidere su tutte le questioni poste dalle parti; la Corte ha ritenuto che la mancata pronuncia espressa sulle eccezioni sia stata implicitamente sostituita dal rigetto in sede di merito.

• Codice di procedura civile, art.360

  Limiti del sindacato in cassazione: n.3 per violazione di norme di diritto; n.5 per vizio di motivazione. La Corte ha richiamato che non sono sindacabili valutazioni di merito e che il ricorso non può essere usato per ottenere un diverso apprezzamento delle prove.

• D.P.R. 30 maggio 2002 n.115, art.13

  comma 1 quater e comma 1 bis

  Norme sulle spese processuali e contributo dovuto in caso di ricorso; la Corte ha disposto l'annotazione relativa all'eventuale ulteriore importo dovuto dalla ricorrente.

Massime di principio

• Il valore dichiarato in atto è il primo criterio per la base imponibile, ma l'Ufficio può rettificare se, in base ai criteri di legge (confronti, reddito capitalizzato, altri elementi), il valore venale risulta superiore.
• I valori OMI possono essere legittimamente utilizzati dall'Amministrazione per la rettifica e possono essere adeguati al caso concreto (es. applicare uno sconto per immobili locati); la congruità della calibratura è questione di merito riservata ai giudici di merito.
• L'assenza di documentazione tecnica (planimetrie, perizie) a sostegno della diversa valutazione allegata dal contribuente rende difficile per il giudice accogliere la tesi difensiva; è quindi onere del contribuente produrre elementi concreti per contestare l'accertamento.
• La mancanza di una pronuncia espressa su un'eccezione può essere considerata implicitamente risolta se dal provvedimento emerge che il giudice ha valutato e ritenuto infondata o assorbita l'eccezione.
• In cassazione non è consentito rimettere in discussione il libero apprezzamento dei fatti e delle prove fatto dal giudice di merito; il controllo è limitato a vizi di diritto e a carenze logico‑giuridiche della motivazione.