Cassazione Civile, Sentenza n. 7650/2020 del 02/04/2020

Esito

La controversia

La controversia trae origine dall’impugnazione, da parte della contribuente, di un avviso di accertamento con cui l’Ufficio del Registro aveva rettificato il valore finale dichiarato ai fini INVIM da Euro 784.091,06 a Euro 2.919.324,27. La lite riguardava un immobile concesso in locazione finanziaria e successivamente riscattato dall’utilizzatore: l’atto di riscatto fu stipulato il 26 gennaio 1994 e registrato il 2 febbraio 1994. Dopo una prima decisione favorevole alla contribuente e un precedente giudizio di cassazione con rinvio, la CTR della Lombardia, con sentenza depositata il 14 aprile 2014, accolse l’appello dell’Agenzia delle Entrate. La contribuente ricorse per cassazione con un unico motivo, denunciando che la CTR, pur richiamando il principio di diritto già enunciato dalla Cassazione, se ne era discostata determinando la base imponibile mediante la sommatoria dei canoni di leasing versati e del maxicanone di riscatto, anziché valutare il bene secondo il criterio previsto per gli atti successivi al 31 dicembre 1992.

La decisione

La Corte ha accolto l’unico motivo. Ha rilevato che il riscatto, stipulato nel 1994, ricadeva nella disciplina dell’art. 17 del D.Lgs. n. 504 del 1992. Per tale disciplina il valore finale va determinato considerando il valore in comune commercio del bene e tenendo conto, con valutazione concreta, anche dei vincoli e degli oneri che ne limitano il godimento, incluso il vincolo derivante dalla locazione finanziaria. La CTR aveva invece calcolato la base imponibile come sommatoria dei canoni di leasing versati e del maxicanone di riscatto, in contrasto con la disciplina applicabile e con il principio già enunciato dalla Cassazione. La sentenza è stata cassata con rinvio alla CTR della Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la decisione sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 17, comma 7, lett. a)

  Nel secondo caso, invece, occorrendo fare riferimento, ai sensi del D.Lgs. 30 dicembre 1002, n. 504, art. 17, comma 7, lett. a), al “valore in comune commercio del bene”, il valore finale non può essere astrattamente determinato mediante comparazione con quello posseduto alla stessa data da immobili dello stesso genere ma liberi da vincoli, dovendo invece procedersi ad una valutazione caso per caso che tenga conto tanto delle utilità e dei pregi posseduti da bene, quanto di tutti i fattori (vincoli e oneri) che concorrono ad impedirne o limitarne il godimento, ivi compreso il vincolo derivante dal contratto di locazione finanziaria, senza che assuma alcun rilievo la circostanza che ad acquistare l’immobile sia stato lo stesso utilizzatore anzichè un terzo, in quanto, essendo l’imposta finalizzata a colpire l’effettivo incremento patrimoniale conseguito dall’alienante, la determinazione del valore venale deve essere oggettivamente riferita al bene.

  Per le fattispecie successive al 31 dicembre 1992, il valore finale ai fini INVIM è il valore in comune commercio del bene, determinato con valutazione concreta e riferita oggettivamente all’immobile, considerando anche i vincoli e gli oneri che ne limitano il godimento, compresa la locazione finanziaria. Non è corretto sostituire tale stima con la sommatoria dei canoni e del prezzo di riscatto.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 643, art. 6, comma 2, secondo periodo

  Nella prima ipotesi, infatti, l’incremento di valore deve essere determinato ai sensi del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 643, art. 6, (comma 2, secondo periodo), assumendo come valore finale il totale dei corrispettivi costituiti non solo dal “prezzo di riscatto”, ma anche da tutte le somme versate nel corso del rapporto a titolo di “canone” o di “maxicanone” le quali rappresentano un pagamento anticipato assoggetato ad IVA.

  Per i presupposti d’imposta verificatisi entro il 31 dicembre 1992, nel caso di riscatto di un immobile già concesso in leasing, il valore finale comprende il prezzo di riscatto e tutte le somme versate durante il rapporto a titolo di canone o maxicanone.

Massime di principio

• Nel caso di alienazione onerosa di un immobile già concesso in locazione finanziaria e riscattato dall’utilizzatore, il criterio di determinazione dell’imponibile INVIM dipende dalla data in cui si verifica il presupposto d’imposta: per i presupposti anteriori o coincidenti con il 31 dicembre 1992 si applica il criterio dei corrispettivi complessivi previsto dall’art. 6, comma 2, secondo periodo, del D.P.R. n. 643 del 1972; per quelli successivi si applica il criterio del valore in comune commercio previsto dall’art. 17, comma 7, lett. a), del D.Lgs. n. 504 del 1992.
• Per le fattispecie soggette all’art. 17, comma 7, lett. a), del D.Lgs. n. 504 del 1992, il valore in comune commercio va accertato caso per caso, considerando le caratteristiche e le utilità del bene nonché ogni vincolo o onere che ne impedisca o limiti il godimento, incluso quello derivante dalla locazione finanziaria; non può essere determinato automaticamente sommando canoni di leasing e prezzo di riscatto.
• Ai fini della determinazione del valore venale del bene soggetto a INVIM, il fatto che l’acquirente sia l’utilizzatore che esercita il riscatto, anziché un terzo, non modifica il criterio di valutazione: il valore deve essere riferito oggettivamente al bene e ai vincoli che lo caratterizzano.

Come è indicizzato