Cassazione Civile, Ordinanza n. 11526/2023 del 03/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato per un immobile comprensivo, secondo la pattuizione, anche dell'uso esclusivo di una corte/cortile. La promissaria acquirente agiva per ottenere l'esecuzione specifica del preliminare, con contestuale riduzione del prezzo per l'asserita impossibilità di trasferire quell'uso esclusivo, oltre al risarcimento dei danni. I promittenti venditori proponevano domanda riconvenzionale e ottenevano nei gradi di merito il riconoscimento della legittimità del loro recesso per inadempimento della controparte, con diritto di trattenere le somme ricevute a titolo di caparra e acconto prezzo. In cassazione la ricorrente deduceva: 1) violazione dell'art. 1454 c.c., sostenendo che le lettere inviate dai venditori non integrassero una diffida ad adempiere, mancando intimazione e fissazione di un termine, sicché, non essendo essenziale il termine per il definitivo, ella non avrebbe potuto essere considerata inadempiente al momento del recesso; 2) violazione degli artt. 1385 e 1375 c.c. e dell'art. 2 Cost., contestando la legittimità della clausola che consentiva ai venditori di trattenere caparra e acconti, ritenuta nulla perché squilibrata e perché, in caso di loro inadempimento, avrebbe dato alla promissaria solo la restituzione di quanto versato e non il doppio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché non coglieva la ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte territoriale non aveva fondato la legittimità del recesso su una diffida ad adempiere rimasta inefficace, ma sul comportamento complessivo della promissaria acquirente, valorizzando il suo persistente rifiuto di stipulare il definitivo e la richiesta di rinegoziazione con riduzione del prezzo, giustificata da un presupposto ritenuto infondato; tale valutazione integrava un apprezzamento di fatto non specificamente censurato. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché introduceva una questione nuova sulla nullità della clausola contrattuale, non risultando che essa fosse stata dedotta nei precedenti gradi. Ha inoltre osservato, ad abundantiam, che la clausola applicata riproduceva la disciplina dell'art. 1385, comma 2, c.c. sulla caparra confirmatoria e che l'autonomia negoziale consente di regolare diversamente le conseguenze dell'inadempimento. Conseguentemente ha condannato la ricorrente alle spese e dato atto del raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1454 c.c.

  La censura sulla diffida ad adempiere è stata ritenuta inconferente rispetto alla reale ratio della decisione, fondata invece sull'inadempimento definitivo desunto dal comportamento complessivo della parte.

• art. 1385 c.c.

  La disciplina della caparra confirmatoria consente all'accipiens, in caso di inadempimento della controparte, di recedere dal contratto e trattenere la caparra versata.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato nel motivo, ma la Corte non affronta una autonoma questione di violazione della buona fede, reputando la censura nuova e/o infondata.

• art. 2 Cost.

  Richiamato nel motivo, ma non assume autonoma decisività nella motivazione della Corte.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il motivo è inammissibile se non si confronta con la concreta ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi a censurare un presupposto diverso da quello effettivamente posto a base della decisione.
• Ai fini del recesso per inadempimento, il giudice può valorizzare il comportamento complessivo della parte e desumere un inadempimento definitivo anche in presenza di sollecitazioni alla stipula non formalizzate come diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., purché la decisione sia fondata su un apprezzamento di fatto adeguatamente motivato.
• In cassazione non possono essere introdotte questioni nuove, come la nullità di una clausola contrattuale, se non risulta che esse siano state dedotte nei gradi di merito.
• La clausola che consente alla parte non inadempiente di trattenere la caparra o le somme ricevute è, di per sé, compatibile con l'art. 1385 c.c.; l'autonomia contrattuale consente inoltre di regolare in modo diverso le conseguenze dell'inadempimento delle parti, nei limiti dell'ordinamento.

Come è indicizzato