Sentenza del 04/03/2020 n. 1260 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Controversia relativa all'esonero dal pagamento dell'imposta di registro annuale per il periodo 2012 su un contratto di locazione registrato nel 2010. Il contribuente aveva ottenuto in primo grado l'esenzione perché il giudice aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento (sentenza indicata come del 28.11.2012) e si era ritenuto che tale effetto retroattivo dispensasse dal pagamento della nuova annualità. L'Agenzia delle entrate ha impugnato sostenendo che non è sufficiente il mero deposito dell'intimazione di sfratto in cancelleria per ottenere l'esonero: per interrompere efficacemente il rapporto e non essere tenuti al versamento dell'imposta annuale è necessario che, entro la data di pagamento, sussista un provvedimento che accerti la risoluzione (es. ordinanza di convalida o sentenza dichiarativa della risoluzione) ovvero il verbale di riconsegna dell'immobile.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha accolto l'appello dell'Agenzia delle entrate, riformando la sentenza di primo grado. Ha ritenuto che il semplice deposito dell'intimazione di sfratto non interrompa automaticamente il rapporto ai fini dell'esonero dall'imposta annuale e che, nel caso esaminato, la sentenza dichiarativa della risoluzione del contratto sia successiva alla maturazione della nuova annualità dell'imposta. Inoltre il locatore non ha provato la riconsegna dell'immobile in data anteriore alla scadenza. Di conseguenza il contribuente è stato ritenuto tenuto al pagamento dell'imposta relativa al periodo contestato e condannato al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 450,00 per il primo grado e euro 450,00 per il secondo grado.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro in materia di contratti di locazione (principio giurisprudenziale applicato)

  Per l'esonero dall'imposta di registro annuale in caso di risoluzione del contratto di locazione non è sufficiente la mera intimazione di sfratto depositata in cancelleria: è invece necessario che, entro la data di scadenza della nuova annualità, risulti un provvedimento giudiziale che dichiari la risoluzione (es. ordinanza di convalida o sentenza dichiarativa) ovvero che sia documentata la riconsegna materiale dell'immobile (verbale di riconsegna).

Massime di principio

• La mera notifica o deposito dell'intimazione di sfratto non interrompe automaticamente il rapporto locatizio ai fini dell'esonero dall'imposta di registro: serve un atto che accerti la risoluzione o la riconsegna prima della scadenza dell'annualità.
• Per ottenere l'esenzione dell'imposta annuale occorre che la risoluzione del contratto sia efficace entro la data di pagamento della nuova annualità: ordinanza di convalida, sentenza dichiarativa della risoluzione emessa anteriormente alla scadenza o verbale di riconsegna dell'immobile sono prove idonee.
• La tempistica è cruciale: se la pronuncia giudiziale o la riconsegna sono successive alla maturazione dell'annualità, l'imposta resta dovuta e il contribuente corre il rischio di soccombere in sede di accertamento.
• È opportuno conservare e produrre documentazione probatoria tempestiva (ordinanza di convalida, sentenza con data certa anteriore alla scadenza, verbale di riconsegna sottoscritto dalle parti o dal cancelliere) per fondare una richiesta di esonero.
• In mancanza di provvedimenti o documenti idonei anteriori alla scadenza, la pratica prudente è valutare il pagamento dell'imposta e, se successivamente ottenuta la sentenza con efficacia retroattiva, promuovere rimborso o mediazione amministrativa, tenendo conto dei termini e degli oneri probatori.
• Il carico della prova circa l'effettiva interruzione del rapporto prima della scadenza dell'annualità grava sul contribuente che invoca l'esonero.