Sentenza n. 2056/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'ordinanza con cui il Comune gli ha ingiunto la rimozione o demolizione di un corpo di fabbrica in muratura, destinato ad abitazione, realizzato in ampliamento dell'edificio esistente, nonché di una struttura in legno adibita a ricovero autovetture. Ha dedotto la violazione e l'errata applicazione dell'art. 3, comma 1, lett. e.6), e delle altre disposizioni del d.P.R. n. 380/2001, delle norme tecniche di attuazione del Piano particolareggiato di recupero e dell'art. 9 della l.r. n. 12/2004, oltre a errore nei presupposti, illogicità manifesta e difetto di istruttoria. Secondo il ricorrente, le opere avrebbero natura pertinenziale ai sensi dell'art. 817 c.c., sarebbero di modesta rilevanza quantitativa e qualitativa e non necessiterebbero di permesso di costruire; inoltre, la forte antropizzazione dell'area e la funzione di recupero e riqualificazione del piano particolareggiato avrebbero dovuto essere considerate dall'amministrazione. In memoria depositata in prossimità dell'udienza il ricorrente ha inoltre dedotto la pendenza di una domanda di condono edilizio ai sensi della l. n. 326/2003, sostenendo che l'ordinanza fosse viziata per non averne dato conto.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso. La deduzione relativa alla domanda di condono è stata dichiarata inammissibile e irricevibile per tardività, perché introdotta per la prima volta con una memoria non notificata e depositata in prossimità dell'udienza; nel ricorso introduttivo era stata menzionata soltanto, in modo generico e nella parte in fatto, una domanda di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, istituto distinto dal condono edilizio, senza formulare uno specifico motivo. Nel merito, il Collegio ha escluso la natura pertinenziale delle opere: la nozione urbanistico-edilizia di pertinenza è più restrittiva di quella civilistica e riguarda opere prive di autonoma destinazione, funzionalmente asservite all'edificio principale, di dimensioni modeste e non incidenti significativamente sul carico urbanistico e sull'assetto del territorio. Il corpo di fabbrica, di circa 30 mq, destinato ad abitazione, dotato di bagno, impianti e rifiniture e realizzato in ampliamento dell'edificio principale, costituisce nuova volumetria e superficie residenziale; anche la struttura in legno per il ricovero delle autovetture presenta dimensioni non irrilevanti. Le opere integrano quindi interventi di nuova costruzione soggetti a permesso di costruire e, in sua assenza, legittimano l'ordine demolitorio. Il piano particolareggiato di recupero, avente finalità urbanistiche di riqualificazione e riconnessione del tessuto urbano, non legittima di per sé opere abusive già realizzate né esonera il Comune dai poteri di vigilanza edilizia. Inoltre, l'ordinanza aveva rilevato il mancato rispetto delle distanze previste dalle norme tecniche del piano. Nulla è stato disposto sulle spese, poiché il Comune non si è costituito.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. 380/2001

  interventi di nuova costruzione

  La realizzazione di nuova cubatura e superficie abitativa, con permanente e consistente trasformazione dello stato dei luoghi, integra un intervento di nuova costruzione soggetto al pertinente titolo edilizio.

• art. 10 d.P.R. 380/2001

  La realizzazione delle opere descritte, in quanto intervento di nuova costruzione, richiede il permesso di costruire.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  L'accertamento di conformità è istituto distinto dal condono edilizio; una sua generica menzione nella parte in fatto del ricorso non equivale alla deduzione di uno specifico motivo.

• l. 326/2003

  La deduzione relativa alla domanda di condono presentata ai sensi della legge è stata introdotta tardivamente con memoria non notificata e non è stata esaminata nel merito.

• art. 817 c.c.

  La nozione civilistica di pertinenza non è sufficiente, da sola, a qualificare un'opera come pertinenza urbanistico-edilizia esente da permesso di costruire.

• l. 64/1974

  Il provvedimento dà atto della presenza del vincolo sismico sull'area, senza fondare su tale profilo una distinta statuizione decisoria.

Massime di principio

• In materia urbanistico-edilizia, la nozione di pertinenza è più restrittiva di quella civilistica: un'opera è pertinenziale solo se priva di autonoma destinazione, funzionalmente asservita all'edificio principale, di dimensioni modeste e tale da non incidere significativamente sul carico urbanistico né alterare l'assetto del territorio.
• La realizzazione di un manufatto abitativo di dimensioni significative, dotato di servizi, impianti e rifiniture e comportante nuova volumetria e superficie, integra un intervento di nuova costruzione soggetto a permesso di costruire, anche quando sia realizzato in ampliamento di un edificio esistente.
• In assenza di titolo edilizio, l'ordine di demolizione per opere qualificabili come nuova costruzione è un atto dovuto e vincolato; non richiede una specifica ponderazione dell'interesse del privato alla conservazione dell'opera abusiva.
• Un piano particolareggiato di recupero, pur perseguendo finalità di riqualificazione di aree degradate o interessate da edilizia spontanea, non legittima automaticamente le opere abusive preesistenti e non esonera il Comune dall'esercizio della vigilanza edilizia.
• La deduzione, introdotta per la prima volta con memoria non notificata e depositata in prossimità dell'udienza, della pendenza di una domanda di condono costituisce motivo nuovo inammissibile e tardivo, quando nel ricorso introduttivo sia stata soltanto genericamente menzionata una diversa domanda di accertamento di conformità.

Come è indicizzato