Sentenza del 13/03/2017 n. 432 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

Il contribuente contestava la tassazione della plusvalenza sostenendo che il terreno non fosse edificabile, poiché destinato dagli strumenti urbanistici a "spazi pubblici-parcheggio" e quindi al soddisfacimento di interessi pubblici. Eccepiva inoltre che il parcheggio sarebbe stato realizzato dal Comune per finalità istituzionali, senza la stipula di convenzioni, rendendo l'area inedificabile per il privato. Secondo il ricorrente, tali circostanze escludevano la configurabilità di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai fini dell'art. 81 del DPR 917/1986.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello e confermato la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale, che aveva rigettato il ricorso e condannato il contribuente alle spese. Ha ritenuto sufficiente la potenziale edificabilità del terreno secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, senza necessità che l'edificazione fosse concretamente realizzabile o effettivamente realizzata dal privato. Il valore di 40.000 lire al metro quadrato, analogo a quello di altri terreni edificabili della zona, è stato considerato coerente con tale qualificazione. Le spese del giudizio sono state liquidate in euro 300,00.

Norme richiamate

• Art. 67 del TUIR

  Sono da considerarsi redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, indipendentemente dal tempo e dalle modalità di acquisizione.

  La plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno è tassabile quando il terreno è astrattamente suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Non è necessario che l'edificazione sia concretamente attuata o immediatamente possibile.

• Art. 81, comma 1, lettera b), del DPR 917/1986

  Costituisce reddito diverso la plusvalenza realizzata mediante la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

• Art. 21 della Legge Regionale Piemonte n. 56/1977

  La destinazione dell'area alla realizzazione di un parcheggio pubblico e a finalità istituzionali del Comune non esclude, di per sé, la qualificazione fiscale del terreno come potenzialmente edificabile.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza, rileva la potenziale o astratta edificabilità del terreno secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita, non l'effettiva edificazione.
• La destinazione urbanistica a opere o servizi pubblici, come parcheggi, non esclude automaticamente l'edificabilità fiscale dell'area, soprattutto quando la destinazione comporta comunque la possibilità di realizzare opere edilizie.
• Anche strumenti urbanistici in itinere o non ancora attuati possono contribuire a differenziare un terreno edificabile da un terreno agricolo.
• La successiva realizzazione di un'opera pubblica e l'assenza di convenzioni con il Comune non sono, da sole, decisive per escludere la plusvalenza: occorre verificare la qualificazione urbanistica dell'area al momento della cessione.
• La plusvalenza imponibile è calcolata sottraendo dal corrispettivo di vendita il prezzo di acquisto, aumentato dei costi inerenti documentati.