Sentenza del 16/04/2021 n. 500 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Controversia relativa al riconoscimento dei benefici "prima casa" per un immobile ritenuto di lusso perché con superficie utile superiore a 240 m²; verifica della corretta modalità di calcolo della superficie rilevante (superficie utile ai sensi del D.M. 2/8/1969 vs superficie catastale ai sensi del D.P.R. 138/1998) e valutazione dell'effetto dello stato di abbandono/assenza di condizioni di abitabilità sulla qualificazione di "immobile di lusso".

La decisione

Il giudice ha stabilito che, ai fini dell'accertamento della natura "di lusso" e quindi della esclusione o riconoscimento dei benefici "prima casa", va considerata la superficie utile calcolata secondo le indicazioni del D.M. 2 agosto 1969 e non la superficie catastale determinata secondo il D.P.R. 138/1998. Pertanto la soglia di 240 m² va verificata escludendo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina. Inoltre, un immobile privo delle necessarie condizioni di abitabilità e non conforme alle norme urbanistico‑sanitarie (nel caso di specie un immobile in stato di abbandono) non può essere considerato "di lusso": di conseguenza sono stati riconosciuti i benefici "prima casa" all'acquirente.

Norme richiamate

• D.M. 2 agosto 1969

  La "superficie utile" rilevante per valutare la soglia dei 240 m² deve essere calcolata secondo le indicazioni del D.M. 2/8/1969; in particolare si escludono balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.

• D.P.R. 138/1998

  La superficie catastale determinata secondo il D.P.R. 138/1998 non è rilevante ai fini dell'accertamento della natura "di lusso" per l'applicazione dei benefici "prima casa".

Massime di principio

• Per stabilire se un immobile supera la soglia dei 240 m² utile ai fini della qualificazione come "di lusso", va adottata la superficie utile calcolata secondo il D.M. 2/8/1969 e non la superficie catastale del DPR 138/1998.
• Nella misura della superficie utile vanno escluse le pertinenze non abitative (balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale, posti auto).
• Lo stato di fatto e la conformità urbanistico‑sanitaria dell'immobile sono rilevanti: un immobile privo di condizioni di abitabilità o in stato di abbandono non può essere qualificato come "di lusso" solo sulla base della sua estensione.
• L'onere probatorio circa la sussistenza delle condizioni che configurano un immobile di lusso grava sull'amministrazione accertatrice: deve dimostrare la corretta modalità di calcolo della superficie e la presenza delle caratteristiche richieste.
• In casi simili conviene valutare la superficie calcolata secondo il DM 1969, verificare la presenza/assenza di condizioni di abitabilità e raccogliere documentazione tecnica (perizie, certificazioni urbanistiche/igienico‑sanitarie) per sostenere la qualificazione o la sua esclusione.