Cassazione Civile, Ordinanza n. 00103/2025 del 04/01/2025

Esito

La controversia

Le contribuenti avevano ceduto, con rogito del 21 settembre 2006, un terreno edificabile e la volumetria di un terreno limitrofo acquisito mortis causa. L'Agenzia delle Entrate aveva contestato la plusvalenza imponibile derivante dall'operazione, assumendo come valore iniziale dei beni quello dichiarato in sede di successione e negando in parte la deducibilità di spese e oneri sostenuti. In primo grado la CTP aveva accolto il ricorso delle contribuenti, mentre la CTR del Lazio, su appello dell'Ufficio, aveva riformato la decisione ritenendo corretto il valore iniziale indicato dall'Agenzia, escludendo la deducibilità delle spese allegate e affrontando anche il profilo della tassazione separata della plusvalenza. In cassazione le contribuenti hanno proposto tre motivi: 1) violazione dell'art. 68 TUIR, per avere la CTR assunto come valore iniziale quello dichiarato nella denuncia di successione anziché il valore di mercato risultante da perizia e senza riconoscere le spese deducibili; 2) violazione dell'art. 67 TUIR, perché la cessione di cubatura non sarebbe reddito tassabile come plusvalenza ma costituzione di una servitù altius non tollendi; 3) vizio motivazionale e, nella sostanza, doglianza sull'applicazione della tassazione separata alla plusvalenza. L'Agenzia ha resistito con controricorso.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il primo motivo, confermando che, per i beni acquisiti per successione o donazione, il valore iniziale ai fini del calcolo della plusvalenza è quello dichiarato nelle relative denunce e atti registrati. Ha inoltre rilevato che la deduzione delle spese era stata dedotta in modo generico e comunque riferita all'intero asse ereditario, senza specifica imputazione ai beni ceduti, mentre le spese per opere edili erano state ritenute inattendibili in fatto dalla CTR, accertamento non sindacabile in cassazione. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che la cessione di cubatura è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale e che non può essere assimilata alla costituzione di un diritto reale di godimento. Ha accolto anche il terzo motivo, rilevando che la censura della CTR sulla tassazione separata era sostanzialmente incomprensibile e non si confrontava con la disciplina dell'art. 17, comma 1, lett. g-bis), TUIR. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente ai motivi accolti e rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, con conferma per il resto.

Norme richiamate

• art. 68 TUIR

  Per i beni acquisiti per successione o donazione, il valore iniziale ai fini del calcolo della plusvalenza è quello dichiarato nelle relative denunce e negli atti registrati; le spese deducibili devono essere specificamente documentate e riferibili ai beni oggetto della cessione.

• art. 67 TUIR

  La Corte esclude che la cessione di cubatura sia tassabile come trasferimento di un diritto reale di godimento; la riconduce invece a un diritto edificatorio di natura non reale.

• art. 17, comma 1, lett. g-bis), TUIR

  La CTR avrebbe dovuto confrontarsi con la disciplina della tassazione separata della plusvalenza, mentre la motivazione adottata risultava incomprensibile e non coerente con il quadro normativo richiamato.

• art. 1350 c.c.

  La cessione di cubatura, in quanto trasferimento di un diritto edificatorio di natura non reale, non richiede la forma scritta ad substantiam prevista per gli atti traslativi di diritti reali.

• art. 2643, n. 2-bis c.c.

  La cessione di cubatura è richiamata come atto trascrivibile, coerente con la sua natura di diritto edificatorio a contenuto patrimoniale e non di diritto reale.

Massime di principio

• Nella determinazione della plusvalenza relativa a beni pervenuti per successione o donazione, il valore iniziale rilevante è quello dichiarato nella denuncia di successione o negli atti registrati, non un valore di mercato diverso se non nei limiti consentiti dalla prova specifica e pertinente.
• Le spese o gli oneri che si assumono deducibili ai fini del calcolo della plusvalenza devono essere specificamente allegati, documentati e riferiti ai singoli beni oggetto della cessione; non è sufficiente un richiamo generico a costi relativi all'intero compendio ereditario.
• Gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito sulla attendibilità della documentazione prodotta non sono riesaminabili in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale oggi consentito.
• La cessione di cubatura integra il trasferimento oneroso di un diritto edificatorio di natura non reale e non può essere automaticamente assimilata alla costituzione di un diritto reale di godimento.
• Quando il giudice di merito affronta la tassazione di una plusvalenza e richiama una specifica disciplina del TUIR, deve esaminare in modo coerente e intelligibile la norma applicabile; una motivazione apodittica o internamente incoerente è censurabile in cassazione.

Come è indicizzato