Sentenza del 11/12/2015 n. 6641 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L’immobile, originariamente classificato in categoria catastale A/2 e avente superficie di circa 90 mq, era stato ristrutturato e destinato all’attività di Bed & Breakfast. L’Amministrazione aveva ritenuto che tale destinazione giustificasse l’attribuzione della categoria speciale D/2, propria di alberghi e pensioni. Il ricorrente ha contestato il diverso classamento, sostenendo che i lavori avevano riguardato principalmente gli spazi interni e non avevano trasformato l’immobile in una struttura alberghiera dotata di caratteristiche organizzative e funzionali proprie delle categorie speciali.

La decisione

La contestazione è stata accolta. È stato ritenuto che la ristrutturazione dell’appartamento e la sua destinazione a Bed & Breakfast non fossero sufficienti a giustificare il passaggio dalla categoria A/2 alla categoria D/2. Ha avuto rilievo anche l’assenza di spazi comuni tipici delle strutture alberghiere, quali reception o sale di attesa, secondo la disciplina comunale di Roma. La maggiore redditività derivante dall’attività ricettiva può eventualmente essere valorizzata mediante l’attribuzione di una diversa classe all’interno della categoria A/2, senza necessità di ricorrere alla categoria D/2.

Norme richiamate

• Regolamento Comunale di Roma sulla disciplina delle attività ricettive

  La disciplina comunale, considerando l’assenza di spazi comuni come reception o sale di attesa, non supporta l’assimilazione automatica di un appartamento adibito a Bed & Breakfast a un albergo o a una pensione ai fini catastali.

• Categorie catastali A/2 e D/2

  La categoria A/2 può continuare a essere applicata agli immobili destinati prevalentemente a civile abitazione, anche se utilizzati per attività di Bed & Breakfast, quando mancano caratteristiche strutturali e funzionali proprie di una struttura alberghiera. La categoria D/2 richiede invece una destinazione e un’organizzazione assimilabili ad alberghi o pensioni.

Massime di principio

• La semplice destinazione di un appartamento a Bed & Breakfast non determina automaticamente il passaggio alla categoria catastale D/2.
• Per attribuire una categoria speciale occorre valutare le caratteristiche concrete dell’immobile, la sua struttura, l’organizzazione dei servizi e la presenza di spazi comuni tipici dell’attività alberghiera.
• La maggiore redditività prodotta dall’attività ricettiva può essere considerata attraverso una diversa classe all’interno della categoria abitativa, senza necessariamente modificare la categoria catastale.
• Le modifiche interne e i lavori di ristrutturazione rilevano ai fini del classamento solo quando incidono in modo sostanziale sulle caratteristiche funzionali e tipologiche dell’immobile.
• Il classamento deve basarsi sulla situazione oggettiva dell’unità immobiliare e non esclusivamente sull’attività economica esercitata al suo interno.