Sentenza del 19/01/2021 n. 505 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Impugnazione avviso di accertamento IMU anno 2014 per presunta errata determinazione della base imponibile dei terreni ritenuti edificabili. L'appellante deduceva mancanza di contraddittorio preventivo, difetto di motivazione, e soprattutto l'omessa considerazione dell'effettiva non edificabilità dei fondi (vincoli urbanistici) e del relativo valore venale di mercato, con conseguente disparità di trattamento.

La decisione

Appello accolto. La Commissione ha ritenuto che, ai fini IMU, per le aree fabbricabili rileva non solo la qualificazione formale ma il concreto possesso dei requisiti urbanistici di edificabilità. Il terreno ricade in zona G1 del previgente PRG ed è soggetto a Piano di Lottizzazione convenzionata (ora P.U.A.), con vincoli che ne impediscono la concreta vocazione edificatoria; pertanto l'area va sottratta al regime fiscale proprio dei suoli edificabili e non deve essere valorizzata come area edificabile ai fini della base imponibile. La delibera comunale n.28/27.7.12, che valuta quelle zone tra il 10% e il 15% del valore delle aree fabbricabili, è coerente e applicabile. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 5 c. 5 D.Lgs. 504/1992

  rif. alla determinazione della base imponibile IMU per le aree fabbricabili

  Il valore imponibile delle aree fabbricabili è costituito dal valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, tenendo conto di zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento e prezzi medi di mercato. Tali parametri sono indicativi e richiedono valutazione concreta delle caratteristiche dell'area, compresi i vincoli urbanistici.

• art. 59 c.1 lett. g) D.Lgs. 446/1997

  consentiva ai Comuni di individuare periodicamente e per zone omogenee i valori venali di comune commercio delle aree edificabili

  Le delibere comunali che fissano valori venali per zone hanno efficacia limitativa rispetto all'ente stesso: non è ammesso che il Comune escluda dalla valorizzazione situazioni in cui si è manifestata una potenzialità edificatoria, soprattutto quando i contribuenti si sono allineati alla delibera.

• art. 52 D.Lgs. 446/1997

  riguarda la potestà regolamentare del Comune

  Consente al Comune di adottare regolamenti per l'attuazione della disciplina tributaria locale, inclusa l'individuazione dei valori venali per zone; le deliberazioni comunali emanate in esercizio di tale potestà assumono rilievo nel procedimento di determinazione della base imponibile.

• art. 4 c.1 D.L. 16/12

  modifica il richiamo normativo della disciplina IMU eliminando il rinvio all'art. 59 D.Lgs. 446/97

  Pur avendo rimosso il richiamo formale all'art.59, rimane comunque ferma la possibilità per il Comune di regolamentare e valutare i valori venali di zona; la valutazione concreta deve comunque tener conto dei vincoli urbanistici.

• Delibera comunale n.28 del 27.07.2012 (Comune di Crispano)

  valutazione per le zone omogenee tra il 10% e il 15% del valore dell'area fabbricabile in attesa di PUA

  Il Comune ha adottato una metodologia di valutazione attenuata per le aree in attesa di piano di lottizzazione/PUA; tali percentuali sono utilizzabili per la valutazione delle aree soggette a vincoli preliminari e possono essere applicate alle particelle che risultino effettivamente non concretamente edificabili.

Massime di principio

• Per la determinazione dell'IMU su terreni edificabili è essenziale verificare il concreto possesso dei requisiti urbanistici di edificabilità; vincoli che impediscono la trasformazione edificatoria sottraggono il terreno al regime fiscale delle aree edificabili.
• Le delibere comunali che fissano valori venali per zone (anche in percentuali ridotte per aree in attesa di PUA) devono essere applicate coerentemente e possono avere efficacia limitativa rispetto all'ente medesimo quando i contribuenti vi si sono allineati.
• L'assenza del contraddittorio preventivo non invalida automaticamente gli atti di accertamento dei tributi locali non armonizzati; la questione decisiva resta la corretta determinazione della base imponibile alla luce dei vincoli urbanistici.
• Nella stima del valore venale confluiscono molte variabili (zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi medi di mercato) e vanno considerate anche le limitazioni urbanistiche che incidono negativamente sulla vocazione edificatoria.
• In contenziosi IMU sui terreni, è determinante produrre documentazione tecnico-amministrativa che attesti la qualificazione urbanistica (PRG, PUA, piani di lottizzazione, convenzioni) e perizie che dimostrino l'effettiva non edificabilità o la ridotta commerciabilità.
• Quando il Comune ha già indicato, tramite delibera, percentuali di riduzione per aree in attesa di PUA, il contribuente che dimostri di rientrare in quella fattispecie ha buone possibilità di successo nel ricorso.