Risposta n. 458 del 31/10/2019

Contratto di compravendita con consegna differita dell’immobile e tassazione

L’interpello riguarda la qualificazione fiscale della clausola con cui, in una compravendita immobiliare, le parti prevedono che la consegna dell’appartamento avvenga entro 15 giorni dal rogito. Il tema centrale è stabilire se tale pattuizione configuri un autonomo contratto, e in particolare un comodato, oppure una semplice modalità di esecuzione della vendita.

Fattispecie

Il notaio istante riferisce che i signori X e Y hanno sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di un immobile ad uso abitativo. Nel preliminare è stato convenuto che la consegna dell’immobile avverrà entro e non oltre 15 giorni di calendario dalla stipula del rogito di vendita.

Quesito del contribuente

Il quesito posto all’Agenzia riguarda la natura giuridica della consegna differita:

• se essa costituisca un contratto distinto e ulteriore rispetto alla vendita;
• se, in particolare, possa essere qualificata come comodato;
• se, conseguentemente, debba scontare l’imposta di registro in misura fissa ai sensi dell’art. 5 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

Il notaio sostiene che la consegna differita pattuita nella vendita non integra un comodato, ma rappresenta soltanto una disciplina della consegna del bene venduto. Richiama a sostegno gli articoli 1476 e 1477 c.c., dai quali emerge che la consegna è un’obbligazione del venditore e può avvenire anche successivamente alla stipula.

Secondo questa impostazione:

• nella vendita la consegna, anche se differita, resta adempimento di un obbligo legale del venditore;
• nel comodato, invece, il bene viene consegnato per l’uso e deve essere restituito;
• la clausola di differimento non crea un rapporto autonomo riconducibile al comodato;
• pertanto non sarebbe dovuta l’imposta di registro in misura fissa.

Il contribuente richiama anche giurisprudenza di merito e di legittimità, evidenziando che la consegna posticipata nella vendita non costituisce un atto isolato né un titolo autonomo di disponibilità della cosa, e che una diversa qualificazione produrrebbe effetti fiscali distonici, come possibili riflessi in materia di IMU in ipotesi di comodato tra parenti.

Normativa e principi richiamati dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto l’art. 1376 c.c., che sancisce il principio consensualistico: nei contratti traslativi la proprietà o il diritto si trasferiscono per effetto del solo consenso legittimamente prestato.

Viene quindi ricordato che nella compravendita:

• il trasferimento della proprietà si produce con il consenso delle parti;
• la consegna materiale del bene non è necessaria per il perfezionamento del contratto né per il trasferimento della proprietà;
• l’art. 1476 c.c. prevede, tra le obbligazioni principali del venditore, quella di consegnare la cosa al compratore;
• l’art. 1477 c.c. qualifica tale obbligo come esecutivo di un rapporto già perfezionato.

L’Agenzia richiama inoltre la giurisprudenza di legittimità, secondo cui il tempo della consegna può essere regolato dall’autonomia delle parti e il venditore può mantenere la relazione materiale con il bene in base a un titolo diverso, tipico o atipico, purché coerente con l’accordo negoziale.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

Applicando tali principi al caso concreto, l’Agenzia concorda con il notaio nel ritenere che la consegna differita pattuita nel preliminare non costituisca un contratto di comodato ai sensi dell’art. 1803 c.c.

La motivazione è che dal preliminare non emergono gli elementi tipici del comodato:

• non vi è riferimento alla durata del rapporto;
• non vi è previsione di un obbligo di restituzione dell’immobile;
• non risultano gli elementi fattuali e normativi idonei a qualificare la pattuizione come comodato.

Pertanto, se l’atto definitivo di compravendita riprodurrà le medesime condizioni del preliminare, la consegna differita dovrà essere considerata una modalità concordata di adempimento dell’obbligazione del venditore, funzionale alla realizzazione dello schema di vendita, e non un autonomo negozio di comodato.

Parere conclusivo

L’Agenzia conclude che, nel caso esaminato, la consegna differita dell’immobile:

• non integra un contratto di comodato;
• non costituisce un autonomo atto giuridico rispetto alla compravendita;
• non è soggetta, come tale, all’imposta di registro in misura fissa prevista per il comodato.

Il punto decisivo è che la clausola si colloca all’interno dello schema tipico della vendita e riguarda soltanto il momento di esecuzione dell’obbligo di consegna, non la creazione di un distinto rapporto di godimento del bene.