Risoluzione n. 480 del 17/12/2008

Imposta di registro e qualificazione degli atti di concessione degli alloggi popolari di AREA

La risoluzione esamina il trattamento fiscale, ai fini dell’imposta di registro, degli atti con cui l’Azienda Regionale per l’Edilizia Abitativa (AREA) concede in uso gli alloggi popolari in Sardegna. Il tema nasce dalla modifica normativa regionale che sostituisce, in determinate disposizioni, i termini "contratto", "canone di locazione" e "locazione" con "atto di concessione amministrativa", "canone d’uso" e "concessione".

Contesto normativo e quesito

AREA è un ente pubblico economico istituito dalla Regione Sardegna per soddisfare la domanda abitativa di soggetti in condizioni economiche e sociali disagiate. L’ente è subentrato agli IACP nella titolarità del patrimonio e nei rapporti giuridici attivi e passivi.

L’istante chiede se la nuova qualificazione giuridica della fattispecie come concessione amministrativa incida sul regime fiscale degli atti di assegnazione degli alloggi, in particolare sull’assoggettamento all’imposta di registro.

Tesi dell’istante

Secondo AREA, il contratto di locazione ha natura privatistica, mentre la concessione di alloggi popolari risponde al perseguimento di un interesse pubblico e sociale. Per questo motivo l’ente ritiene che tali atti non rientrino tra quelli tipici soggetti a registrazione.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate: rilevanza ai fini IVA

L’Agenzia parte dalla verifica della rilevanza degli atti ai fini IVA. Osserva che AREA è un ente pubblico economico con personalità giuridica e autonomia imprenditoriale, gestionale, patrimoniale e contabile, e che opera come strumento della Regione Sardegna.

Ai fini tributari, AREA rientra tra gli enti pubblici aventi per oggetto esclusivo o principale attività di carattere commerciale. Per tale ragione, la sua attività può assumere rilievo ai sensi dell’articolo 4, secondo comma, n. 2), del DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

Inquadramento come prestazione di servizi

L’Agenzia richiama l’articolo 3 del DPR n. 633 del 1972, secondo cui costituiscono prestazioni di servizi le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da contratti e, in particolare, le concessioni di beni in locazione, affitto, noleggio e simili.

Pur precisando di non svolgere un’indagine autonoma sulla natura dell’atto, l’Agenzia assume che la concessione degli alloggi possa essere considerata, secondo la rappresentazione dell’istante, un atto di concessione amministrativa.

Richiamo alla giurisprudenza comunitaria

La risoluzione richiama la sentenza della Corte di Giustizia del 25 ottobre 2007, causa C-174/06, relativa alla riconducibilità di rapporti concessori allo schema della locazione ai fini IVA. La Corte ha ribadito che la locazione di beni immobili consiste nel conferimento, per una durata convenuta e dietro corrispettivo, del diritto di occupare un immobile come se si fosse proprietari, escludendo terzi dal godimento.

Sulla base di tali principi, l’Agenzia ritiene che il rapporto tra AREA e i concessionari degli alloggi presenti i requisiti della locazione, poiché:

• l’ente pubblico economico gestisce gli alloggi in nome proprio;
• gli assegnatari ottengono il diritto di utilizzare l’alloggio dietro corrispettivo;
• il rapporto consente il godimento del bene con esclusione di altri soggetti.

Conseguenze ai fini IVA

Gli atti con cui AREA assegna gli alloggi popolari sono quindi considerati prestazioni di servizi rilevanti ai fini IVA.

L’Agenzia precisa inoltre che, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8), del DPR n. 633 del 1972, le locazioni di immobili ad uso abitativo sono normalmente esenti da IVA, salvo specifiche eccezioni. Tra le eccezioni vi sono le locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, a determinate condizioni.

Regime dell’imposta di registro

Per l’imposta di registro, l’articolo 40 del TUR stabilisce che gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti a IVA scontano l’imposta in misura fissa, ma fa eccezione per le operazioni esenti ai sensi dell’articolo 10, n. 8), n. 8-bis) e n. 27-quinquies) del DPR n. 633 del 1972.

Applicando tale disciplina ai contratti tra AREA e i conduttori degli alloggi, l’Agenzia conclude che:

• se la locazione è esente IVA, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale del 2%;
• se la locazione è imponibile IVA, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa di 168 euro.

Obbligo di registrazione e termini

La risoluzione afferma infine che, in base all’articolo 5 del TUR, i contratti di locazione di immobili abitativi devono essere registrati entro 30 giorni, indipendentemente dal regime IVA applicato.

Conclusione

L’Agenzia delle Entrate conclude che la modifica terminologica introdotta dalla normativa regionale non esclude la riconducibilità degli atti di assegnazione degli alloggi di AREA al regime delle locazioni di immobili abitativi. Pertanto, tali atti sono soggetti a registrazione e scontano l’imposta di registro secondo le regole ordinarie previste per le locazioni, distinguendo tra operazioni esenti e imponibili ai fini IVA.