Cassazione Civile, Sentenza n. 9192/2022 del 22/03/2022

Esito

La controversia

La società impugna la conferma, da parte della Commissione Tributaria Regionale, della stima degli immobili operata dall'Amministrazione mediante i listini Orni/OMI, lamentando che il giudice di merito non ha esaminato il fatto decisivo da essa prodotto: gli immobili erano in realtà degradati e in stato di abbandono alla data dell'atto, quindi il valore assunto in condizioni di 'normalità' risultava irrealistico. Si deducevano violazioni processuali (art.112 c.p.c., art.360 c.p.c. ecc.), violazione delle norme sul parametro legale del valore (d.P.R. 131/86 artt. 43, 51-52) e della ripartizione dell'onere probatorio (art.2697 c.c.), nonché l'omesso esame delle produzioni peritali e documentali attestanti il degrado e il conseguente deprezzamento anche al di sotto dei minimi OMI.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto i primi tre motivi ritenendoli infondati, ma ha accolto il quarto e il quinto motivo: ha ritenuto integrato l'omesso esame del fatto decisivo (lo stato di degrado/abbandono) che poteva incidere sul valore venale in comune commercio e ha constatato la violazione del parametro legale di cui all'art.51, co.2 e 3, d.P.R. 131/86. Perciò la sentenza impugnata è stata cassata nei punti indicati e la causa rinviata alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, per un nuovo esame (anche sulle spese). La Corte ha richiamato la giurisprudenza secondo cui gli accertamenti basati sui listini OMI/Orni richiedono, se contestati, elementi integrativi e confermativi specifici sull'immobile.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c., co. 1 nn. 4, 5 e 3

  "ex art.360, co. 1^ n.4, 5 e 3 cod.proc.civ."

  Norma invocata per i motivi di cassazione relativi a nullità, omessa pronuncia e motivazione apparente; la Corte ha ritenuto fondati i profili relativi all'omesso esame del fatto decisivo ma non gli altri motivi basati su questa norma.

• art. 112 c.p.c.

  citato nel ricorso come norma violata

  Richiama il dovere del giudice di decidere su tutte le questioni poste dalle parti; la censura di nullità per violazione di tale articolo è stata esaminata e in parte respinta dalla Corte.

• art. 2697 c.c.

  Norma sull'onere della prova; la questione riguarda la ripartizione dell'onere probatorio tra contribuente e Amministrazione e la necessità che l'Amministrazione fornisca elementi confermativi quando usa listini indicativi.

• d.P.R. 131/1986, art. 51 co. 2 e 3 (e artt. 43, 52)

  "articolo 51, co. 2^ e 3^, d.P.R. 131/86" e citazione artt. 43, co.1 lett. a) e 51-52

  Stabilisce il parametro legale del valore venale in comune commercio e impone che l'accertamento sia fondato sull'individuazione concreta del valore di mercato alla data dell'atto; la Corte ha ritenuto violato questo principio per l'omesso esame dello stato di conservazione.

• d.P.R. 600/1973 art. 39 e d.P.R. 633/1972 art. 54

  citati come fonte della presunzione semplice

  Riferiti alla natura presuntiva degli scostamenti di valore; la Corte richiama che, pur essendo possibili presunzioni semplici, le quotazioni OMI/Orni non possono costituire da sole prova del valore e devono essere integrate da indizi gravi, precisi e concordanti.

Massime di principio

• L'utilizzo esclusivo dei listini OMI/Orni per rettificare il valore di un immobile non è sufficiente se il contribuente contesta lo stato conservativo: l'Amministrazione deve fornire ulteriori elementi confermativi specifici sull'immobile.
• Se il contribuente produce perizie o documentazione che dimostrano degrado o abbandono, il giudice tributario è tenuto ad esaminare espressamente tale fatto decisivo; l'omesso esame può determinare la cassazione della decisione.
• La valutazione deve rispettare il parametro legale del valore venale in comune commercio (d.P.R. 131/86 art.51): il giudice deve individuare il valore di mercato in concreto alla data dell'atto, considerando stato di conservazione, ubicazione, superficie e altri parametri rilevanti.
• Il metodo comparativo richiede comparabili con caratteristiche sostanzialmente simili; se il bene accertato è degradato, l'uso di comparabili non degradati è inidoneo a giustificare lo scostamento.
• L'onere probatorio è rafforzato in caso di contestazione: l'Amministrazione che pretende un maggior valore ha il compito di produrre elementi specifici e mirati che giustifichino lo scostamento dalle quotazioni di mercato.
• Il mancato esame di argomenti e prove rilevanti può integrare motivi di cassazione parzialmente fondati; la soluzione più probabile è la cassazione con rinvio per nuovo esame nel merito.