Sentenza n. 1107/2026 - Brescia, Sezione 1

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato la nota con cui il Comune, nell’ambito dell’istruttoria sulla domanda di permesso di costruire per una villetta unifamiliare, ha ritenuto il subalterno 15 privo dei requisiti per essere qualificato come lotto autonomo edificabile e ha richiesto la verifica della capacità edificatoria residua dell’intero compendio immobiliare. Con un unico motivo, riproposto nei motivi aggiunti contro la successiva nota comunale, sono state dedotte la violazione degli artt. 2.2, 5.1, 5.2 e 5.3 delle NTA del PGT, nonché l’eccesso di potere per travisamento dei fatti, sviamento e difetto dei presupposti. Il ricorrente ha sostenuto che l’area, di circa 820 mq, pur identificata come subalterno del mappale 250, fosse autonoma sotto il profilo catastale, materiale e funzionale, in quanto separata da recinzioni e dotata di accesso indipendente, e che fosse quindi dotata di autonoma capacità edificatoria. Il Comune ha invece sostenuto che il subalterno costituisse una porzione del più ampio compendio immobiliare originario, già interessato da precedenti edificazioni, la cui capacità edificatoria doveva essere valutata unitariamente.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti, ritenendo infondate le censure. L’art. 2.2.3 delle NTA individua requisiti specifici e cumulativi per qualificare un’area come lotto edificabile autonomo: alla data di adozione delle norme, l’area deve essere identificata da un proprio numero di mappa, non costituire pertinenza di unità immobiliari censite ed essere assoggettata al pagamento dell’IMU quale area edificabile. Nel caso concreto, alla data rilevante il subalterno 15 non aveva un autonomo numero di mappa: era censito come subalterno del mappale 250, mentre il mappale autonomo nel catasto terreni era stato formato solo il 1° luglio 2020. Mancava quindi uno dei requisiti necessari. L’autonomia materiale o funzionale dedotta dal ricorrente non è stata ritenuta decisiva, poiché la disposizione speciale dell’art. 2.2.3 prevale sui criteri generali dell’art. 5.3 delle NTA relativi all’accertamento della pertinenzialità mediante elementi fisici e funzionali. Inoltre, la qualificazione catastale come subalterno costituisce un indice significativo della permanenza di un rapporto pertinenziale con il compendio principale, ma anche l’eventuale autonomia catastale non sarebbe stata sufficiente in assenza degli ulteriori requisiti cumulativi. Il TAR ha confermato che la capacità edificatoria deve essere valutata con riferimento all’originario lotto urbanisticamente unitario e tenendo conto delle edificazioni già realizzate, senza che successivi frazionamenti catastali possano rigenerare o concentrare sulla porzione rimasta libera una capacità edificatoria già consumata o riferibile all’intero compendio. Diversamente, sarebbe possibile eludere gli indici urbanistici mediante artificiose suddivisioni catastali. È stata quindi ritenuta legittima la scelta comunale di utilizzare criteri oggettivi e temporalmente riferiti all’adozione del PGT per distinguere le aree realmente autonome da quelle ancora legate alle pregresse utilizzazioni edificatorie. Le spese sono state integralmente compensate per la particolarità e complessità della controversia.

Norme richiamate

• art. 2.2.3 NTA del PGT del Comune di Bedizzole

  Sono considerati lotti edificabili le aree che alla data di adozione delle presenti norme risultano identificate come lotti autonomi individuati da proprio numero di mappa e che, non costituendo pertinenza di unità immobiliari censite, sono stati assoggettati al pagamento della tassa sulle aree edificabili (IMU). Stesso carattere assumono i lotti generati dai PA una volta ultimati.

  La disposizione stabilisce requisiti specifici e cumulativi per il riconoscimento dell’autonoma edificabilità, tra cui l’esistenza di un autonomo numero di mappa alla data di adozione del PGT, l’assenza di pertinenzialità rispetto a unità immobiliari censite e l’assoggettamento all’IMU quale area edificabile.

• art. 5.3 NTA del PGT del Comune di Bedizzole

  La disciplina generale sull’accertamento della pertinenzialità mediante elementi fisici e funzionali non prevale sulla disciplina speciale dell’art. 2.2.3 relativa all’individuazione dei lotti edificabili autonomi.

• art. 5.2 NTA del PGT del Comune di Bedizzole

  La pertinenzialità rileva ai fini urbanistici per valutare la saturazione del compendio immobiliare nel suo complesso.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato nel provvedimento in relazione alla trattazione della causa nell’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato.

Massime di principio

• Quando una disciplina urbanistica subordina il riconoscimento dell’autonoma edificabilità alla presenza, alla data di adozione dello strumento urbanistico, di requisiti specifici e cumulativi, la successiva formazione di un autonomo mappale catastale non può sanare il difetto del requisito temporale né attribuire ex post capacità edificatoria autonoma.
• La qualificazione catastale di un’area come subalterno costituisce un indice significativo della permanenza di un rapporto di pertinenzialità con il compendio immobiliare principale; l’autonomia materiale o funzionale dell’area non è sufficiente a superare una disciplina urbanistica speciale che richieda ulteriori requisiti formali e sostanziali.
• La disciplina urbanistica speciale che individua i requisiti dei lotti autonomamente edificabili prevale sui criteri generali di accertamento della pertinenzialità fondati su elementi fisici e funzionali, quando le due discipline regolano specificamente la medesima fattispecie.
• La capacità edificatoria deve essere valutata con riferimento al lotto urbanisticamente unitario e alla sua storia edificatoria complessiva. Le costruzioni realizzate su una parte del compendio consumano la capacità edificatoria riferibile all’intero lotto, senza che successivi frazionamenti catastali o trasferimenti parziali possano rigenerare tale capacità o attribuirla autonomamente alla porzione rimasta fisicamente libera.
• Le successive modificazioni catastali non possono essere utilizzate per trasformare artificialmente una porzione pertinenziale e già considerata nella pianificazione in una nuova area libera edificabile, eludendo gli indici urbanistici e la valutazione unitaria del compendio.

Come è indicizzato