Cassazione Civile, Ordinanza n. 12081/2025 del 07/05/2025

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento per l'anno d'imposta 2016, recuperando a tassazione ai fini IRPEF un maggior reddito fondiario da locazione di un immobile in comproprietà, sul presupposto che il canone dichiarato dal contribuente fosse inferiore a quello originariamente pattuito e che la dedotta riduzione del canone non fosse opponibile all'Erario per difetto di data certa della scrittura privata modificativa. Il contribuente aveva impugnato l'atto sostenendo che, in base a una scrittura privata del 2014, il pagamento del canone era stato sospeso per alcuni mesi e che successivamente era subentrato un diverso conduttore; in appello la decisione gli era stata favorevole. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione deducendo: 1) violazione dell'art. 2704 c.c., perché la CTR avrebbe erroneamente attribuito data certa alla scrittura privata di riduzione del canone sulla base di una mera dichiarazione della parte conduttrice, priva di oggettività e proveniente dagli stessi soggetti interessati; 2) violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., perché la CTR avrebbe valorizzato come presuntivamente dimostrata l'anteriorità e l'effettività della riduzione del canone mediante documenti e ricevute non idonei a integrare presunzioni gravi, precise e concordanti.

La decisione

La Corte ha accolto entrambi i motivi del ricorso. Ha affermato che, in tema di prova della data certa di una scrittura privata non autenticata, l'art. 2704 c.c. consente sì l'uso di fatti diversi dalla registrazione, ma solo se oggettivi, sottratti alla disponibilità della parte e idonei a dimostrare in modo certo l'anteriorità del documento; una dichiarazione proveniente dalle stesse parti dell'accordo e documenti di pagamento riconducibili ai medesimi soggetti non sono, di per sé, sufficienti. Ha inoltre chiarito che il giudizio presuntivo è censurabile quando il merito sussuma fatti privi dei requisiti di gravità, precisione e concordanza. Conseguentemente, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2704 c.c.

  la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è opponibile ai terzi, se non dal giorno in cui essa è stata registrata

  La data certa di una scrittura privata non autenticata può risultare non solo dalla registrazione, ma anche da altri fatti oggettivi e sottratti alla disponibilità della parte, idonei a dimostrare con certezza l'anteriorità della formazione del documento; l'Amministrazione finanziaria è terza ai fini della norma.

• art. 2727 c.c.

  Rileva come norma sulla struttura del ragionamento presuntivo: il fatto noto deve consentire di risalire al fatto ignoto mediante inferenza logica.

• art. 2729 c.c.

  gravità, precisione e concordanza

  Le presunzioni sono legittime solo se basate su indizi dotati di tali requisiti; il giudice di merito commette violazione di legge quando applica la norma a fatti concreti che tali requisiti non hanno.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale utilizzato per denunciare la violazione e falsa applicazione di legge, anche quando il vizio attiene alla falsa applicazione della norma al caso concreto.

• art. 3 t.u.i.r.

  Nel sistema tributario concorre a individuare gli eventi successivi alla stipula del contratto di locazione rilevanti ai fini della registrazione.

• art. 17 t.u.i.r.

  Individua gli eventi successivi al contratto di locazione che devono essere registrati; l'accordo di riduzione del canone non rientra tra le ipotesi tipizzate di cessione, risoluzione o proroga.

• L. 9 dicembre 1988, n. 431, art. 8

  È richiamata come disciplina derogatoria per le locazioni abitative; per le locazioni non abitative resta fermo il principio della tassazione del reddito locativo finché il contratto è in vita.

Massime di principio

• Nelle controversie fiscali relative ai redditi da locazione, il canone imponibile resta quello pattuito finché il contratto non sia cessato, salvo che il contribuente provi in modo certo e opponibile al fisco una valida modifica del rapporto.
• La registrazione non è l'unico mezzo per conferire data certa a una scrittura privata non autenticata, ma i mezzi alternativi devono avere carattere oggettivo e devono dimostrare con certezza l'anteriorità del documento; non bastano dichiarazioni provenienti dalle stesse parti interessate o documenti da esse unilateralmente formati.
• Ai fini dell'art. 2704 c.c., l'Amministrazione finanziaria è terzo rispetto alla scrittura privata e può contestarne l'opponibilità se manca prova certa della data.
• La prova per presunzioni è ammissibile solo se gli indizi sono gravi, precisi e concordanti; il merito non può trasformare elementi meramente verosimili in prova dell'anteriorità del documento.
• In tema di locazioni, l'accordo di riduzione del canone non coincide con gli eventi tipizzati soggetti a registrazione obbligatoria come cessione, risoluzione o proroga del contratto.

Come è indicizzato