Sentenza n. 3185/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

L'appellante ha impugnato la sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro la determinazione dirigenziale di Roma Capitale recante l'ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi per l'installazione di un motore-gruppo frigorifero di dimensioni pari a 1,40 x 1 x 0,40 metri sulla facciata interna del cortile condominiale. L'amministrazione aveva ritenuto l'intervento soggetto alla Carta della qualità e alle NTA del PRG, in quanto l'immobile ricadeva in zona omogenea A e l'opera era priva della preventiva autorizzazione della Soprintendenza, il cui parere era stato negativo. L'appellante ha dedotto, in primo luogo, la violazione dell'art. 2697 c.c., dell'art. 64 c.p.a. e dell'art. 24 Cost., sostenendo che il TAR avesse erroneamente posto a suo carico la prova della preesistenza dell'unità esterna, nonostante la produzione di documentazione attestante l'installazione nel 2003. In secondo luogo, ha dedotto la violazione dell'art. 6 d.P.R. 380/2001, sostenendo che la sostituzione di un apparecchio già installato costituisse intervento di edilizia libera, non soggetto ad autorizzazione o parere preventivo, nonché la violazione dell'art. 7 d.lgs. 190/2024 in relazione alla non visibilità dell'opera. In terzo luogo, ha dedotto la violazione degli artt. 3 e 97 Cost., dell'art. 6 l. 241/1990 e dei principi di ragionevolezza e proporzionalità, oltre all'eccesso di potere per irragionevolezza, difetto di proporzionalità e travisamento dei fatti, sostenendo che la demolizione fosse sproporzionata rispetto alle dimensioni ridotte dell'apparecchio, alla sua collocazione in un cortile condominiale e alla sua non visibilità dalla pubblica via e dai punti panoramici.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l'appello e, in riforma della sentenza del TAR, ha accolto il ricorso di primo grado annullando l'ordine di demolizione. Ha ritenuto fondato il primo motivo, poiché la documentazione prodotta dall'interessato, costituita dalla dichiarazione di conformità CE del 2003 e dalla comunicazione del precedente proprietario al condominio, dimostrava la preesistenza dell'installazione; in assenza di elementi contrari forniti dall'amministrazione, il TAR aveva erroneamente invertito l'onere della prova. Ha ritenuto altresì fondato, nei limiti della violazione dell'art. 6 d.P.R. 380/2001, il secondo motivo: la sostituzione di un'unità esterna già esistente costituisce un intervento impiantistico di carattere tecnologico rientrante nell'edilizia libera, privo di incidenza sui valori urbanistico-architettonici tutelati dalla Carta della qualità. La verificazione disposta in appello ha accertato che l'apparecchio non era visibile dall'esterno del fabbricato, dai punti panoramici né dalla pubblica via. È stata invece dichiarata inammissibile la censura fondata sull'art. 7 d.lgs. 190/2024, ritenuto ratione temporis inapplicabile perché la fattispecie era disciplinata dalla normativa previgente. È stato infine accolto il terzo motivo: l'ordine di demolizione risultava manifestamente sproporzionato rispetto alla modesta dimensione dell'apparecchio, alla sua funzione per la vivibilità e salubrità dell'immobile e all'assenza di impatto sul paesaggio e sul decoro urbano. La questione del decoro interno del fabbricato è stata ritenuta estranea alla giurisdizione amministrativa e eventualmente devolvibile alla sede civilistica. Roma Capitale è stata condannata alle spese del doppio grado, liquidate in euro 2.000,00 oltre accessori, nonché alle spese di verificazione, liquidate in euro 1.155,62 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  La parte che intende far valere un fatto costitutivo deve provarlo; nel caso concreto, la documentazione prodotta dall'interessato era sufficiente a dimostrare la preesistenza dell'installazione e l'amministrazione non aveva fornito elementi contrari.

• art. 64 c.p.a.

  La regola sull'onere della prova impedisce al giudice di porre automaticamente a carico del privato la prova di un fatto già supportato da elementi documentali oggettivi, in assenza di contestazioni probatorie dell'amministrazione.

• art. 24 Cost.

  La corretta ripartizione dell'onere della prova deve salvaguardare il diritto di difesa, evitando che il privato sia gravato di una prova non necessaria o che il giudice ignori elementi probatori rilevanti.

• art. 6 d.P.R. 380/2001

  La sostituzione di un'unità esterna di raffreddamento già installata rientra nell'edilizia libera quando costituisce una mera installazione impiantistica tecnologica priva di incidenza sui valori urbanistico-architettonici tutelati.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  Le attività di manutenzione ordinaria richiamate dal regime dell'edilizia libera comprendono, secondo la decisione, la sostituzione dell'apparecchio esterno di un impianto di condizionamento già esistente.

• art. 16 NTA del PRG di Roma

  L'obbligo di parere preventivo della Soprintendenza riguarda gli interventi idonei a incidere sui valori estetici e urbanistico-architettonici tutelati; non si applica a un'apparecchiatura tecnologica non visibile e priva di concreta incidenza su tali valori.

• art. 7 d.lgs. 190/2024

  La disposizione è stata ritenuta ratione temporis inapplicabile alla fattispecie, già disciplinata amministrativamente sulla base della normativa previgente.

• art. 6 l. 241/1990

  Il dovere di cura e di adeguata istruttoria impone all'amministrazione di considerare le circostanze fattuali rilevanti, inclusa la preesistenza dell'installazione e la sua effettiva visibilità.

• artt. 3 e 97 Cost.

  L'azione amministrativa deve rispettare ragionevolezza, buon andamento e proporzionalità, evitando misure demolitorie non adeguate alla concreta lesione dell'interesse pubblico.

Massime di principio

• In una controversia edilizia, quando il privato produce documentazione oggettiva e proveniente da soggetti qualificati idonea a dimostrare la preesistenza di un manufatto o impianto, il giudice non può porre automaticamente a suo carico l'intero onere probatorio; l'amministrazione che contesti tale documentazione deve fornire elementi contrari o specificamente confutarla.
• La sostituzione di un'unità esterna di raffreddamento già installata costituisce intervento di edilizia libera quando si risolve in una mera attività impiantistica tecnologica e non incide sui valori urbanistico-architettonici oggetto di tutela.
• Le prescrizioni urbanistiche o paesaggistico-architettoniche che impongono un parere preventivo non possono essere applicate automaticamente a ogni apparecchiatura installata in un immobile tutelato, ma richiedono una concreta idoneità dell'intervento a incidere sui valori protetti.
• La non visibilità dell'opera dalla pubblica via, dall'esterno dell'edificio e dai punti panoramici costituisce elemento rilevante per escludere una concreta incidenza sui valori paesaggistici e sul decoro urbano tutelati dalla disciplina urbanistica.
• L'ordine di demolizione deve rispettare il principio di proporzionalità: l'intensità della misura amministrativa deve essere adeguata alla gravità della lesione dell'interesse pubblico. È sproporzionata la demolizione di un apparecchio di modeste dimensioni, collocato in un cortile condominiale e non visibile dall'esterno, quando non risulti una concreta compromissione dei valori tutelati.
• La questione del decoro interno dell'edificio condominiale, ove non coincida con la tutela urbanistica o paesaggistica pubblicistica, appartiene alla diversa sede civilistica e non giustifica, di per sé, l'esercizio del potere amministrativo demolitorio.

Come è indicizzato