Cassazione Civile, Sentenza n. 2291/2024 del 23/01/2024

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato l'avviso di liquidazione con cui il Comune di Silandro aveva attribuito, mediante delibera comunale di cambio di regime urbanistico (e in esecuzione di una convenzione urbanistica), a un privato (Gemassmer Herbert) una maggiore cubatura/diritto edificatorio in cambio della realizzazione di alloggi per anziani del valore di €290.000,00. L'Agenzia ha ritenuto che tale attribuzione producesse un effetto equivalente a una cessione di cubatura assimilabile al trasferimento di diritti reali immobiliari e quindi soggetta alla maggior imposta di registro, nonché alle imposte ipotecaria e catastale previste per atti traslativi di diritti reali.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando le decisioni dei giudici di merito che avevano accolto il ricorso del Comune. La Corte ha ritenuto che i diritti edificatori (la maggiore cubatura attribuita) non sono diritti reali e che la delibera comunale che attribuisce tali diritti non equivale a un trasferimento di diritti reali soggetto all'art. 1, parte I, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986. Pertanto l'avviso di liquidazione impugnato non era dovuto. La Corte ha inoltre condannato l'Agenzia al pagamento delle spese di giudizio di legittimità in favore del Comune.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 131 del 1986 (Tariffa imposta di registro)

  art. 2; art. 1, parte I, della tariffa allegata

  La Corte ha escluso l'applicabilità dell'art.1, parte I (che riguarda atti traslativi o costitutivi di diritti reali) agli atti che costituiscono, attribuiscono o trasferiscono diritti edificatori, ritenendo che tali diritti non siano diritti reali.

• art. 2643, n. 2-bis, cod. civ.

  previsto e richiamato nella sentenza

  La disposizione distingue i diritti edificatori dalla categoria dei diritti reali e limita la trascrivibilità di tali diritti alla normativa regionale e agli strumenti di pianificazione territoriale; la Corte ne trae la conferma che i diritti edificatori non rientrano nel novero dei diritti reali trascrivibili in via generale.

• Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986

  art. 9 della Tariffa, parte prima (richiamata nella motivazione)

  La Corte richiama la distinzione tra l'assoggettabilità agli artt. della Tariffa di atti che trasferiscono diritti edificatori in ambito privatistico (es. cessione di cubatura tra privati) e l'inapplicabilità della parte relativa ai diritti reali quando si tratta di attribuzioni/attos amministrativi di diritti edificatori.

• d.lgs. n. 347 del 1990 (Tariffe ipotecarie e catastali)

  art. 4 della Tariffa allegata al d.lgs. n. 347/1990; art. 10, comma 2, del d.lgs. cit.

  La Corte ricorda la disciplina fiscale connessa a trascrizioni e volture, ma conclude che l'assoggettabilità alle imposte ipotecarie e catastali nella misura propria degli atti diversi da quelli traslativi di diritti reali non si applica nel caso di attribuzione di diritti edificatori considerati non reali.

• Cass. Sez. U., 9 giugno 2021, n. 16080

  sentenza di riferimento citata

  La giurisprudenza di legittimità ha già affermato che la cessione di cubatura tra privati è atto traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale e non richiede la forma ad substantiam per la trascrizione; tale orientamento è richiamato e applicato anche al caso di attribuzione operata da un ente pubblico.

• legge 27 dicembre 2017, n. 205 (modifica art. 20 legge n. 10/1977)

  richiamata come riferimento normativo temporale

  La Corte osserva che la modifica normativa del 2017 riguarda le convenzioni urbanistiche ma ritiene che, anche a prescindere da tale modifica, la qualificazione dei diritti edificatori come non reali rimane valida per il caso oggetto del giudizio.

Massime di principio

• I diritti edificatori (es. maggiori cubature attribuite da atti pubblici o privati) non sono diritti reali: gli atti che li costituiscono, attribuiscono o trasferiscono non rientrano nella tassazione prevista per gli atti traslativi di diritti reali (art. 1, parte I, tariffa d.P.R. 131/1986).
• La qualificazione del fatto giuridico (se si tratta di un trasferimento di un diritto reale o di attribuzione/riconoscimento di un diritto edificatorio di natura patrimoniale non reale) è cruciale per la corretta applicazione dell'imposta di registro, nonché delle imposte ipotecarie e catastali.
• La trascrivibilità dei diritti edificatori è regolata specificamente dall'art. 2643, n. 2-bis c.c. e dalla normativa regionale/piani urbanistici: prima di chiedere trascrizioni o applicare imposte tipiche dei diritti reali, verificare se la normativa e gli strumenti urbanistici rendono il diritto edificatorio trascrivibile.
• Le delibere comunali che 'tolgono un divieto di edificazione' o attribuiscono facoltà edificatorie, anche in cambio di obblighi (convenzioni urbanistiche), hanno natura sostanzialmente amministrativa e non vengono automaticamente assimilate a trasferimenti di diritti reali soggetti alla tariffa per atti reali.
• In situazioni simili è opportuno documentare chiaramente la natura giuridica dell'operazione (atto amministrativo che attribuisce una facoltà edificatoria vs. negozio traslativo di cubatura tra privati) e consultare la normativa regionale e la giurisprudenza; in caso di dubbio, valutare ricorso o istanza di accertamento per evitare contestazioni fiscali basate su una qualificazione errata.