Sentenza n. 811/2026 - Milano, Sezione 2

Esito

La controversia

La società ha impugnato la comunicazione comunale con cui le è stato richiesto il pagamento del conguaglio del contributo di costruzione e della monetizzazione dei parcheggi, contestando anche l’art. 114, comma 16, del Regolamento edilizio comunale. La ricorrente sosteneva che l’art. 64, comma 3, della l.r. n. 12/2005 imponesse soltanto il reperimento degli spazi per parcheggi e la costituzione del relativo vincolo, senza stabilire un termine per la produzione dell’atto di asservimento. Deduceva inoltre l’illegittimità della previsione regolamentare che impone la registrazione e trascrizione dell’atto prima del rilascio del permesso di costruire o della presentazione della DIA/SCIA, assumendo che tale adempimento potesse essere materialmente impossibile prima dell’accatastamento delle nuove unità immobiliari. Venivano dedotti anche difetto di istruttoria e motivazione, travisamento, illogicità manifesta, violazione dei principi di buon andamento, efficacia e leale collaborazione, nonché difetto di ponderazione. In fatto, la società aveva presentato una SCIA alternativa al permesso di costruire per il recupero abitativo di due vani sottotetto, impegnandosi a produrre l’atto di vincolo delle autorimesse. L’atto era stato sottoscritto il 18 novembre 2021, trascritto il 23 novembre 2021 e trasmesso al Comune il 24 gennaio 2022, ma dopo la dichiarazione di fine lavori del 4 agosto 2021 e dopo la presentazione della segnalazione certificata di agibilità del 20 settembre 2021. La società sosteneva che l’adempimento tardivo avesse comunque realizzato l’interesse pubblico sostanziale e che non fosse stata dimostrata l’impossibilità di reperire gli spazi, presupposto per la monetizzazione.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha ritenuto che l’art. 64, comma 3, della l.r. n. 12/2005 imponga il reperimento degli spazi per parcheggi pertinenziali oppure, in caso di impossibilità, il previo versamento della somma sostitutiva, collegando quindi l’ammissibilità dell’intervento alla preventiva definizione della questione parcheggi. L’art. 114, comma 16, del Regolamento edilizio comunale è stato ritenuto legittimo perché specifica il momento entro il quale il vincolo deve risultare: prima del rilascio del permesso di costruire o della presentazione della DIA, oggi SCIA. Il termine è qualificato come perentorio in ragione della sua funzione, consistente nell’assicurare, prima dell’esecuzione dell’intervento, la certezza dell’effettivo reperimento degli spazi destinati alle nuove abitazioni. Il Collegio ha ritenuto irrilevante il richiamo all’art. 66, comma 2, della l.r. n. 12/2005, poiché tale disposizione riguarda parcheggi nuovi realizzati presso immobili preesistenti e presuppone logicamente la preesistenza del fabbricato principale. È stato inoltre affermato che la produzione tardiva dell’atto non costituisce una mera irregolarità sanabile, poiché l’asservimento costituisce elemento costitutivo del titolo edilizio e il suo differimento determinerebbe incertezza sulla validità ed efficacia dell’intervento, oltre a incidere sulla corretta determinazione dell’eventuale monetizzazione. Nel caso concreto, l’atto era stato trascritto dopo la fine dei lavori e dopo la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, in violazione sia della previsione regolamentare sia del termine indicato nel modulo regionale. La dichiarazione del tecnico secondo cui la trascrizione sarebbe avvenuta dopo l’accatastamento e prima dell’agibilità è stata ritenuta inefficace, perché contrastante con disposizioni inderogabili; in ogni caso, anche l’agibilità era stata segnalata prima della trascrizione. Il rapporto oneri comunale è stato qualificato come atto interno e istruttorio, mentre l’ordine di introito è stato ritenuto l’atto conclusivo adottato dopo la verifica della situazione. È stata infine dichiarata inammissibile la domanda di restituzione di € 2.987,90, formulata per la prima volta nella memoria finale. La società è stata condannata alle spese di lite, liquidate in € 2.000,00 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 64, comma 3, l.r. Lombardia n. 12/2005

  gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé e per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire.

  La norma impone che, prima della realizzazione dell’intervento, sia definita l’alternativa tra reperimento e asservimento degli spazi pertinenziali oppure monetizzazione; il termine puntuale è specificato dal regolamento comunale.

• art. 66, comma 2, l.r. Lombardia n. 12/2005

  La disposizione riguarda gli atti di asservimento relativi a nuovi parcheggi realizzabili presso immobili preesistenti e non è pertinente agli interventi di recupero abitativo di sottotetti oggetto della controversia.

• art. 114, comma 16, Regolamento edilizio del Comune di Milano

  il vincolo di pertinenzialità dovrà risultare da un atto notarile registrato e trascritto prima dell’emissione del permesso di costruire o della presentazione della DIA

  La previsione è legittima e stabilisce un termine perentorio per la produzione dell’atto di asservimento, applicabile anche alla SCIA, in quanto assicura la preventiva certezza del reperimento dei parcheggi.

• art. 41-sexies l. n. 1150/1942

  nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione

  La disposizione conferma la rilevanza dell’interesse pubblico alla preventiva individuazione degli spazi per parcheggio a servizio delle nuove funzioni residenziali.

• art. 22 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato quale base della SCIA presentata in variante.

• art. 23 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato quale base della SCIA alternativa al permesso di costruire presentata in variante.

• art. 1, commi 1, 2 e 2-bis, l. n. 241/1990

  Invocato dalla ricorrente in relazione ai principi di buon andamento, efficacia, leale collaborazione e correttezza dell’azione amministrativa; il TAR ha ritenuto infondate le relative censure.

Massime di principio

• Quando una disciplina edilizia subordina il recupero abitativo dei sottotetti alla disponibilità di parcheggi pertinenziali oppure, in caso di impossibilità, alla monetizzazione, la questione del reperimento dei parcheggi deve essere definita prima della realizzazione dell’intervento edilizio.
• Il termine previsto dal regolamento edilizio per produrre l’atto notarile registrato e trascritto di asservimento dei parcheggi può avere natura perentoria quando, in ragione della funzione svolta e dell’interesse pubblico coinvolto, sia necessario assicurare preventivamente la certezza della destinazione pertinenziale degli spazi.
• La produzione dell’atto di asservimento dopo la dichiarazione di fine lavori non integra una mera irregolarità sanabile quando l’asservimento costituisce elemento costitutivo del titolo edilizio: l’adempimento tardivo non può eliminare l’incertezza sulla validità e sull’efficacia dell’intervento già realizzato.
• La previsione regolamentare che impone la preventiva produzione dell’atto di asservimento dei parcheggi non contrasta con la disciplina regionale che richiede il reperimento degli spazi o la monetizzazione, poiché specifica il momento procedimentale entro il quale deve essere definita tale alternativa.
• Un impegno del privato a trascrivere il vincolo dopo l’accatastamento o prima della presentazione dell’agibilità non può derogare a termini inderogabili stabiliti dalla disciplina edilizia; inoltre, la trascrizione successiva alla presentazione della segnalazione certificata di agibilità resta tardiva rispetto all’obbligo di preventiva costituzione del vincolo.

Come è indicizzato