Sentenza del 13/03/2017 n. 1224 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione relativo alle imposte di registro, ipotecaria e catastale per l'anno 2010. L'Agenzia aveva rideterminato il valore dichiarato dell'immobile, pari a 160.000 euro, in 488.000 euro, basandosi principalmente sulle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). La contribuente ha contestato l'insufficienza della motivazione e dell'istruttoria, sostenendo che le quotazioni OMI non potessero costituire da sole la prova del maggior valore, senza sopralluoghi, perizie autonome e considerazione delle specifiche condizioni dell'immobile: stato conservativo scadente, ubicazione in una strada chiusa e area esposta al rischio di inondazione.

La decisione

La Commissione ha accolto parzialmente l'appello. Ha confermato che una rettifica non può fondarsi esclusivamente sullo scostamento tra il valore dichiarato e le quotazioni OMI, dovendo l'Amministrazione considerare ulteriori elementi probatori e motivare autonomamente la pretesa. Tuttavia, ha ritenuto infondati i primi quattro motivi di appello perché la sentenza di primo grado aveva esaminato adeguatamente le censure e gli elementi disponibili. Ha invece accolto parzialmente il motivo relativo all'eccessività della valutazione, riducendo ulteriormente il valore accertato da 400.000 a 320.000 euro, anche alla luce delle perizie della contribuente e dell'andamento del mercato immobiliare. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Legge comunitaria 2008

  La rettifica non può essere basata esclusivamente sulle discrepanze tra il prezzo dichiarato e il valore normale.

  Lo scostamento tra il valore dichiarato e i valori medi di mercato non è sufficiente, da solo, a giustificare la rideterminazione del valore imponibile; sono necessari ulteriori elementi concreti e individualizzanti.

• Circolare dell'Agenzia delle entrate n. 18/E/2010

  Le quotazioni OMI costituiscono indicazioni di carattere generale e non possono sostituire l'istruttoria specifica sull'immobile né fondare autonomamente l'accertamento.

• Art. 7 del D.Lgs. n. 546/1992

  La contribuente ha richiesto, in via subordinata, una consulenza tecnica d'ufficio per la stima dell'immobile; la decisione ha risolto la controversia sulla base della documentazione e delle perizie già prodotte.

• Art. 47 del D.Lgs. n. 546/1992

  È stata richiesta la sospensione dell'esecuzione dell'atto impugnato, ma la decisione riportata non evidenzia un provvedimento specifico di accoglimento della sospensione.

• Cassazione, sentenze n. 17703/2009, n. 8890/2007, n. 2124/2002, n. 7935/2002 e n. 8586/2006

  I richiami giurisprudenziali sostengono il principio secondo cui le stime o gli atti provenienti da strutture della stessa amministrazione non dimostrano automaticamente il maggior valore e devono essere accompagnati da un'autonoma istruttoria e da una motivazione concreta.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI hanno valore orientativo e statistico: non costituiscono, da sole, prova sufficiente del valore di uno specifico immobile.
• Un accertamento fondato sul solo scostamento tra prezzo dichiarato e quotazioni OMI è normalmente contestabile per carenza di istruttoria e motivazione.
• L'Amministrazione deve indicare gli elementi individualizzanti dell'immobile, come ubicazione precisa, stato di conservazione, destinazione, accessibilità, vincoli, rischi ambientali e condizioni del mercato.
• Per contestare efficacemente la rettifica è utile produrre perizie, comparabili reali, documentazione fotografica e prove delle caratteristiche negative dell'immobile.
• Il giudice può ridurre il valore accertato anche senza annullare integralmente l'atto, quando ritenga provata l'esistenza di un maggior valore ma eccessiva la quantificazione dell'Amministrazione.
• Le stime provenienti da uffici appartenenti alla stessa amministrazione procedente non sono automaticamente imparziali o autosufficienti: devono essere valutate insieme ad altri elementi e spiegate con motivazione autonoma.