Sentenza del 24/06/2021 n. 3199 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Accertamento di redditi fondiari per canoni di locazione non dichiarati; il contribuente deduceva che il contratto di locazione si era risolto anticipatamente con una scrittura privata priva di data certa e che, quindi, i canoni successivi non dovevano essere tassati. La scrittura privata è stata registrata tardivamente rispetto alla notifica dell'accertamento.

La decisione

Il giudice ha respinto il ricorso. È stato ritenuto che la scrittura privata priva di data certa non è idonea a dimostrare la risoluzione del contratto ai fini fiscali; la tardiva registrazione della risoluzione non produce effetti rispetto all'accertamento già notificato; deve farsi riferimento alla naturale scadenza contrattuale per la determinazione della rilevanza reddituale. L'onere della prova circa l'effettiva cessazione del rapporto e la data certa ricade sul contribuente.

Norme richiamate

• TUIR d.P.R. 917/86, art. 26

  La norma è richiamata in relazione alla determinazione del reddito fondiario; dalla sentenza emerge che per escludere la tassazione dei canoni il contribuente deve provare la cessazione del rapporto con atto avente data certa o efficacemente opponibile all'Amministrazione.

• Cass. civ., sent. n. 326 del 26.07.2000

  Giurisprudenza richiamata che conferma il principio secondo cui le scritture private senza data certa non farebbero prova della risoluzione o modifica del rapporto rispetto a terzi (compresa l'Amministrazione) e che la data certa/registrazione tempestiva è requisito probatorio rilevante.

Massime di principio

• L'onere della prova circa la cessazione anticipata del rapporto di locazione grava sul contribuente; occorre documentare la risoluzione con atto avente data certa (es. scrittura autenticata, atto registrato tempestivamente o altro mezzo che attesti la data certa).
• Una scrittura privata priva di data certa non è normalmente sufficiente a far valere la risoluzione nei confronti dell'Amministrazione finanziaria.
• La registrazione tardiva della risoluzione non retroagisce rispetto a un accertamento già notificato; l'accertamento mantiene efficacia se basato sulla naturale scadenza del contratto.
• In assenza di prova idonea della cessazione, per la determinazione del reddito da locazione si fa riferimento alla naturale durata del contratto e ai canoni pattuiti fino a quella scadenza.
• Prassi consigliata per il locatore: ottenere data certa (notaio, raccomandata con data certa, immediata registrazione) e registrare tempestivamente ogni atto di risoluzione o transazione che incida sui termini del rapporto locativo per renderlo opponibile all'Amministrazione.