Ordinanza n. 163/2026 - Campobasso, Sezione 1

Esito

La controversia

La società ricorrente, titolare di titoli edilizi e paesaggistici relativi a un fabbricato residenziale di sette piani sito sul lungomare di Termoli, ha chiesto di chiudere con infissi lo spazio sottostante una tettoia lignea posta sul lastrico solare, trasformandolo in undici unità immobiliari per circa 1.800 mc, invocando la disciplina regionale sul recupero dei sottotetti. Il Comune ha indetto una conferenza di servizi, conclusasi negativamente a seguito dei pareri contrari della Soprintendenza e di RFI. La Soprintendenza ha ritenuto l'intervento idoneo ad alterare la percezione paesaggistica del contesto costiero, la relazione tra le altezze degli edifici e la linea prospettica dell'ultimo piano, in contrasto con le esigenze di tutela derivanti dal vincolo paesaggistico e dal piano paesistico. RFI ha ritenuto l'intervento riconducibile a una nuova costruzione residenziale non ammissibile nella fascia di rispetto ferroviaria, considerata la distanza di circa 20 metri dalla rotaia, richiamando gli artt. 49, 56 e 60 del d.P.R. 753/1980. Dopo il preavviso di diniego, la società ha contestato, tra l'altro, l'assenza di effettiva alterazione paesaggistica, la riconducibilità dell'opera alla sagoma esistente e l'insussistenza di un aggravamento della sicurezza ferroviaria; in subordine ha proposto di rendere i locali non abitabili. Ha quindi dedotto violazione dell'art. 146 d.lgs. 42/2004, violazione di diverse disposizioni della l. 241/1990, eccesso di potere per errore nei presupposti, difetto di istruttoria e illogicità manifesta, violazione dell'art. 97 Cost. e del principio di leale collaborazione, nonché illegittimità e carenza motivazionale dei pareri della Soprintendenza e di RFI.

La decisione

Il TAR non ha definito nel merito né la domanda cautelare né quella di annullamento. Ha ritenuto necessario acquisire una verificazione tecnica, affidandola al Presidente dell'Ordine degli Architetti di Campobasso o a un tecnico qualificato da lui delegato. Il verificatore dovrà accertare: la consistenza e la natura dell'intervento, compresa la realizzazione degli ulteriori volumi e delle undici unità abitative; l'eventuale alterazione della percezione armonica delle altezze e della linea prospettica dell'edificio; l'incidenza dell'opera sul contesto paesaggistico costiero e sui contenuti del vincolo del 1985 e del piano paesistico; l'eventuale aggravamento della sicurezza ferroviaria in relazione alla distanza di circa 20 metri dalla rotaia; la qualificazione dell'intervento come mutamento di destinazione d'uso o nuova costruzione residenziale; ogni ulteriore elemento utile. È stato assegnato un termine di 60 giorni per il deposito della relazione. Le parti potranno partecipare ai sopralluoghi e presentare osservazioni, documenti e ausili tecnici. Ai sensi dell'art. 55, comma 10, c.p.a., è stata fissata l'udienza pubblica del 7 ottobre 2026 per la decisione di merito. Le spese sono state riservate alla decisione definitiva.

Norme richiamate

• art. 4-bis L.R. Molise n. 25/2008

  È indicato quale base normativa dell'istanza di recupero del sottotetto presentata dalla società.

• art. 4-bis L.R. Molise n. 28/2005

  È richiamato nel parere di RFI quale disciplina regionale applicabile al recupero dei volumi sottostanti la copertura esistente.

• art. 146 d.lgs. n. 42/2004

  È invocato dalla ricorrente con riferimento alla legittimità della valutazione paesaggistica.

• art. 49 d.P.R. n. 753/1980

  È richiamato da RFI a sostegno della non ammissibilità di nuove costruzioni nella fascia di rispetto ferroviaria.

• art. 56 d.P.R. n. 753/1980

  È richiamato da RFI insieme all'art. 49 per fondare il parere negativo sull'intervento residenziale.

• art. 60 d.P.R. n. 753/1980

  È indicato da RFI quale norma che consente, in via eccezionale e discrezionale, deroghe alle distanze ferroviarie.

• art. 2 l. n. 241/1990

  È richiamato in relazione ai termini di conclusione del procedimento, anche con riguardo al termine ritenuto congruo da RFI.

• art. 3 l. n. 241/1990

  È invocato per contestare il difetto di motivazione dei pareri e degli atti impugnati.

• artt. 14 e 14-bis l. n. 241/1990

  Riguardano la conferenza di servizi e i relativi termini, richiamati dalla ricorrente e da RFI.

• art. 17-bis l. n. 241/1990

  È richiamato tra le disposizioni che la ricorrente assume violate nel procedimento.

• art. 21-nonies l. n. 241/1990

  È richiamato tra le norme che la ricorrente assume violate, senza una specifica statuizione del TAR nell'ordinanza.

• art. 97 Cost.

  È invocato dalla ricorrente in relazione al principio di leale collaborazione.

• art. 55, comma 10, c.p.a.

  Ha consentito al TAR di fissare direttamente l'udienza pubblica per la decisione di merito dopo avere disposto l'istruttoria.

Massime di principio

• Quando la decisione sulla legittimità di un diniego fondato su valutazioni paesaggistiche e di sicurezza ferroviaria dipende da circostanze tecniche controverse e non adeguatamente verificabili sulla sola documentazione, il giudice amministrativo può disporre una verificazione tecnica prima di definire la domanda cautelare e il merito.
• In una controversia relativa al recupero abitativo di un sottotetto collocato in area sottoposta a tutela paesaggistica e nella fascia di rispetto ferroviaria, devono essere specificamente accertate sia la consistenza volumetrica e la qualificazione edilizia dell'intervento sia la sua concreta incidenza percettiva e sulla sicurezza dell'esercizio ferroviario.
• La verificazione può riguardare anche l'eventuale alterazione della linea prospettica e dell'armonia delle altezze nel contesto costiero, nonché l'aggravamento dell'incidenza dell'opera sulla sicurezza ferroviaria rispetto allo stato preesistente.

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