Sentenza del 09/11/2016 n. 22765 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'impugnazione di un avviso di liquidazione relativo all'anno 2007, emesso per il recupero delle maggiori imposte ipotecarie e catastali dovute in relazione a un atto di compravendita comprendente terreni e fabbricati. La contribuente aveva applicato la tassazione in misura fissa, ritenendo che l'ex albergo fosse destinato a diventare un complesso residenziale sulla base dei permessi comunali di ristrutturazione e cambio di destinazione d'uso. L'Ufficio sosteneva invece che, al momento della cessione, l'immobile dovesse essere qualificato come fabbricato strumentale in base alla sua categoria catastale D/2, indipendentemente dal futuro progetto edilizio e dall'eventuale successivo cambio di destinazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Ufficio, ritenendo decisiva la classificazione catastale dell'immobile al momento del trasferimento. Poiché il fabbricato era censito in categoria D/2, come albergo, e necessitava di radicali trasformazioni per essere destinato a uso abitativo, il bene doveva essere considerato strumentale. Il permesso comunale di ristrutturazione e cambio di destinazione costituiva soltanto una fase iniziale e non garantiva né l'effettiva ultimazione dei lavori né il successivo aggiornamento catastale. La sentenza della CTR è stata cassata senza rinvio e, decidendo nel merito, è stato rigettato il ricorso originario della contribuente. È rimasta ferma, per giudicato interno, la qualificazione del posto auto come pertinenza. Le spese di tutti i gradi di giudizio sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35

  La disposizione è stata richiamata nel quadro normativo relativo alla distinzione fiscale tra immobili abitativi e immobili strumentali ai fini delle imposte indirette.

• D.Lgs. n. 347 del 1990, art. 10

  La norma disciplina le imposte ipotecarie e catastali applicabili agli atti di trasferimento immobiliare.

• D.Lgs. n. 347 del 1990, art. 1-bis della Tariffa allegata

  È stato considerato ai fini della determinazione della tassazione applicabile al trasferimento del fabbricato.

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, n. 8-ter

  Sono tali i fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.

  La nozione di immobile strumentale è collegata alle caratteristiche oggettive del fabbricato e alla necessità di radicali trasformazioni per un diverso utilizzo. Nel caso concreto, la categoria catastale D/2 e la necessità di trasformazioni radicali hanno prevalso sul progetto futuro di conversione in abitazioni.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Ha consentito all'Ufficio di denunciare in Cassazione la violazione o falsa applicazione delle norme tributarie rilevanti.

• Art. 384 c.p.c.

  Ha consentito alla Corte di decidere direttamente nel merito, rigettando il ricorso introduttivo, non essendo necessari ulteriori accertamenti.

Massime di principio

• Ai fini della qualificazione fiscale di un immobile trasferito, assume normalmente rilievo la categoria catastale risultante al momento dell'atto, quale dato oggettivo e verificabile.
• Un progetto di ristrutturazione o un'autorizzazione amministrativa al cambio di destinazione d'uso non sono sufficienti, da soli, a qualificare l'immobile secondo la destinazione futura, se i lavori non sono stati ultimati e la nuova classificazione catastale non è stata ancora conseguita.
• Quando l'immobile è catastalmente classificato come strumentale e per essere utilizzato come abitazione richiede trasformazioni radicali, la tassazione deve essere determinata considerando la situazione esistente al momento del trasferimento.
• La destinazione economica concretamente programmata può cedere rispetto al dato catastale, soprattutto quando il futuro cambio di destinazione è incerto o non ancora realizzato.
• Le statuizioni della sentenza non specificamente impugnate possono formare giudicato interno e restare definitive, come avvenuto per la natura pertinenziale del posto auto.