Cassazione Civile, Ordinanza n. 16890/2025 del 24/06/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda la ripartizione delle spese per il rifacimento del piano viario di una strada privata utilizzata dai condomìni appartenenti a un supercondominio e, al contempo, a copertura di autorimesse sottostanti in proprietà esclusiva. In primo grado alcuni condomini avevano impugnato la delibera assembleare che ripartiva i costi dell'intervento; il Tribunale aveva annullato la delibera ritenendo applicabile, per analogia, l'art. 1125 c.c. e distribuendo la spesa al 50% tra i condomìni del supercondominio e al 50% tra i proprietari delle autorimesse. La società ricorrente, partecipante al condominio interessato e proprietaria di autorimesse, ha proposto appello e poi ricorso per cassazione deducendo: (1) violazione del giudicato formatosi su precedente sentenza che avrebbe fissato i criteri di riparto, nonché violazione del regolamento contrattuale condominiale e degli artt. 1118, 1123 e 1125 c.c.; sosteneva che il riparto dovesse avvenire secondo le tabelle millesimali già determinate, senza applicare criteri diversi, e che le spese del manto stradale dovessero gravare sulla collettività dei condomini ex art. 1123 c.c.; (2) violazione dell'art. 345 c.p.c., perché la Corte d'appello avrebbe erroneamente dichiarato nuova la domanda, svolta in appello, con cui si chiedeva di porre a carico dei proprietari dei locali sottostanti anche le spese di ripristino dei soffitti e degli intonaci interni, sostenendo che si trattasse solo di corretta applicazione dell'art. 1125 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo in parte inammissibile e in parte infondato: ha escluso la denunciata violazione del giudicato e ha affermato che l'interpretazione del regolamento contrattuale non era censurabile nei termini prospettati, perché mancava la deduzione di violazione delle regole ermeneutiche o di omesso esame di un fatto decisivo; ha inoltre confermato la correttezza dell'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. alla ripartizione delle spese per il rifacimento di una strada/viale che funge anche da copertura di locali sottostanti di proprietà esclusiva, con riparto a metà tra i condomìni utilizzatori e a metà tra i proprietari dei locali sottostanti. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di decisività, poiché la censura presupponeva una diversa ripartizione già esclusa dalla corretta applicazione dell'art. 1125 c.c. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  richiamato come parametro del giudicato sostanziale; la Corte ha escluso che la precedente sentenza avesse precluso l'applicazione della disciplina codicistica sulla ripartizione delle spese.

• art. 1118 c.c.

  invocato dalla ricorrente insieme ad altre norme sui criteri di riparto, senza che la censura sia stata accolta.

• art. 1123 c.c.

  richiamato dalla ricorrente; la Corte ha ricordato che l'art. 1125 c.c. costituisce applicazione particolare del principio generale di cui all'art. 1123, comma 2, c.c.

• art. 1125 c.c.

  applicato in via analogica alla ripartizione delle spese di rifacimento della strada/viale che funge da copertura dei locali sottostanti; le spese della struttura complessa sono poste a carico di chi utilizza la parte superiore e di chi trae utilità dalla copertura secondo il criterio paritario.

• art. 1126 c.c.

  ritenuto non applicabile alla fattispecie, poiché la situazione non riguardava una lastra solare o lastrico nel senso proprio della norma.

• art. 345 c.p.c.

  richiamato per escludere la novità della domanda in appello; la Corte di cassazione ha ritenuto la censura comunque non decisiva.

• art. 183 c.p.c.

  menzionato nel riepilogo delle difese di merito, senza specifica autonoma statuizione in sede di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• L'interpretazione delle clausole di un regolamento contrattuale che stabiliscono criteri convenzionali di riparto delle spese condominiali è censurabile in cassazione solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale o per omesso esame di un fatto storico decisivo.
• Quando una strada o un viale condominiale funge anche da copertura di locali sottostanti in proprietà esclusiva, la ripartizione delle spese di rifacimento della struttura può avvenire per analogia secondo l'art. 1125 c.c., e non secondo l'art. 1126 c.c.
• Il giudicato formatosi su una precedente decisione che abbia solo determinato criteri o tabelle di riparto non esclude, di per sé, l'applicazione della disciplina codicistica pertinente, se non risulta un espresso divieto o una preclusione incompatibile con la nuova decisione.
• In sede di legittimità, una censura è inammissibile per difetto di decisività quando l'esito della questione dipende da un presupposto giuridico già correttamente risolto dai giudici di merito.
• La ripartizione delle spese per la manutenzione di una struttura complessa deve essere ricondotta al principio di chi trae utilità dalla cosa o dalla sua funzione, secondo il principio generale dell'art. 1123, comma 2, c.c.

Come è indicizzato