Sentenza del 12/05/2017 n. 3339 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione delle imposte ipotecaria e catastale effettuata dall'Amministrazione sulla base dei valori OMI, ritenuti applicati in modo automatico e non adeguatamente confrontati con le concrete caratteristiche e condizioni economiche dell'immobile situato nell'area colpita dal terremoto dell'Aquila del 2009. La controversia riguardava anche il regime impositivo applicabile ai trasferimenti di immobili strumentali.

La decisione

La pretesa erariale è stata ritenuta illegittima. È stato affermato che ai trasferimenti di immobili strumentali si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, indipendentemente dal fatto che l'operazione rientri o meno nel campo IVA. I valori OMI possono costituire un elemento indicativo attendibile, ma non sono sufficienti da soli a determinare il valore concreto dell'immobile: devono essere verificati alla luce delle condizioni effettive del bene e del mercato locale. Gli effetti economici del terremoto del 2009 costituiscono un elemento rilevante per la determinazione del valore e della rendita catastale. L'accertamento, non avendo adeguatamente considerato tali circostanze, è stato quindi annullato o comunque dichiarato illegittimo.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte ipotecaria e catastale sui trasferimenti di immobili strumentali

  Per i trasferimenti di immobili strumentali, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura proporzionale sia quando l'operazione è soggetta a IVA sia quando non lo è.

• Valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

  I valori OMI rappresentano un parametro medio e indicativo, utile come elemento di valutazione, ma non possono fondare da soli un accertamento se non sono confrontati con le caratteristiche concrete dell'immobile e con le condizioni del mercato locale.

• Principio di effettiva determinazione del valore di mercato e della rendita catastale

  La stima deve considerare tutti gli elementi di fatto rilevanti, inclusi eventi straordinari come calamità naturali e relative conseguenze economiche, quando incidono sul valore reale del bene.

Massime di principio

• Un accertamento basato esclusivamente sui valori OMI è generalmente insufficiente: l'Amministrazione deve motivare il collegamento tra il parametro medio e il valore effettivo dello specifico immobile.
• Il contribuente può contestare la stima dimostrando caratteristiche, condizioni manutentive, ubicazione, stato del mercato e altri fattori che rendano il valore concreto inferiore a quello desunto dai valori medi.
• Eventi eccezionali, come terremoti o altre calamità, devono essere considerati quando hanno prodotto una riduzione stabile o significativa del valore di mercato degli immobili nella zona.
• La soggezione o meno dell'operazione all'IVA non elimina, per gli immobili strumentali, l'applicazione proporzionale delle imposte ipotecaria e catastale secondo la disciplina richiamata.
• L'Amministrazione deve svolgere una valutazione concreta e non meramente automatica; in mancanza di tale verifica, l'accertamento può essere dichiarato illegittimo.