Sentenza del 15/07/2015 n. 14778 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha contestato l'accertamento ICI relativo all'anno 2005, sostenendo che i terreni non fossero concretamente edificabili, oppure che il loro valore venale fosse comunque inferiore a quello considerato dal Comune. A suo avviso, le varianti al piano regolatore generale non avevano eliminato i vincoli urbanistici e boschivo-ambientali derivanti dalla normativa regionale lombarda, che impedivano o rendevano necessaria un'autorizzazione per la trasformazione dei boschi. In Cassazione ha denunciato omessa pronuncia, motivazione insufficiente e violazione delle norme ICI sulla qualificazione edificatoria e sulla determinazione del valore imponibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso e ha confermato la decisione della commissione tributaria regionale. Ha ritenuto che, ai fini ICI, la qualificazione dell'area come edificabile derivasse dal piano regolatore comunale e che i vincoli urbanistici anteriori fossero cessati con la variante approvata nell'aprile 2003, rendendo l'edificazione possibile, dal 2004, su iniziativa degli interessati. I vincoli boschivi regionali non sono stati considerati assoluti, poiché superabili mediante autorizzazione, e la società non ha dimostrato che essi avessero concretamente ridotto il valore dei terreni nel 2005. Le spese processuali sono state compensate per la complessità della controversia.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  La qualificazione edificatoria dell'area rileva ai fini dell'applicazione del criterio del valore venale.

  Un'area è considerata edificabile ai fini ICI quando tale qualificazione risulta dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se il piano non è stato ancora approvato dalla Regione o non sono stati adottati gli strumenti urbanistici attuativi.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  La base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio.

  Il valore imponibile deve riflettere il valore venale effettivo dell'area, tenendo conto anche della concreta attualità e intensità delle potenzialità edificatorie.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  La norma, quale disposizione di interpretazione autentica, collega l'edificabilità fiscale alla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Conferma che, ai fini fiscali, l'edificabilità dell'area può sussistere già sulla base della previsione del piano regolatore comunale adottato.

• L.R. Lombardia n. 8 del 1976, art. 25

  Consentiva interventi di trasformazione del bosco previa autorizzazione dell'autorità competente; il vincolo è stato quindi considerato non assoluto.

• L.R. Lombardia n. 7 del 2004

  Ha mantenuto il divieto di trasformazione boschiva, prevedendo tuttavia la possibilità di autorizzazione da parte degli enti competenti. Anche tale regime autorizzatorio può incidere sul valore dell'area, ma non elimina automaticamente la sua qualificazione edificatoria.

• Art. 360 c.p.c., n. 4 e n. 5

  La Corte ha escluso sia l'omessa pronuncia sia l'insufficienza della motivazione: la sentenza di merito aveva esaminato i vincoli e fornito una motivazione comprensibile sul venir meno della loro incidenza concreta.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta immobiliare, un terreno può essere fiscalmente edificabile già quando il piano regolatore generale comunale adottato gli attribuisce tale destinazione, senza attendere l'approvazione regionale o l'adozione dei piani attuativi.
• La presenza di vincoli urbanistici, ambientali o boschivi non esclude automaticamente l'edificabilità fiscale: normalmente incide sulla misura del valore venale soltanto se dimostrata come limitazione concreta, effettiva e rilevante della capacità edificatoria.
• Un vincolo superabile mediante autorizzazione amministrativa tende a non essere considerato un vincolo assoluto; occorre provare quanto l'autorizzazione sia concretamente difficile, incerta o tale da ridurre il valore di mercato nell'anno d'imposta.
• La determinazione del valore venale e l'incidenza concreta dei vincoli sono valutazioni di fatto riservate al giudice di merito. In Cassazione non è possibile sostituire tale valutazione con una diversa ricostruzione dei fatti, salvo vizi motivazionali o violazioni di legge adeguatamente dedotti.
• Chi contesta il valore fiscale di un'area deve documentare in modo puntuale la concreta incidenza dei vincoli sul mercato e sulla possibilità di edificazione, indicando elementi tecnici, urbanistici e comparativi riferiti allo specifico anno d'imposta.