Sentenza del 28/06/2016 n. 13311 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria ha impugnato la sentenza di merito che aveva riconosciuto ai contribuenti il diritto alle agevolazioni "prima casa". L'avviso di liquidazione recuperava la maggiore imposta di registro, ritenendo l'immobile un'abitazione di lusso ai sensi del d.m. 2 agosto 1969. La controversia riguardava il coordinamento tra gli artt. 5 e 6 del decreto: i contribuenti sostenevano che dovesse applicarsi l'art. 5, relativo all'alloggio padronale e alla proporzione tra superficie coperta e area scoperta, mentre l'Amministrazione invocava l'art. 6, secondo cui una superficie utile complessiva superiore a 240 mq è sufficiente per qualificare l'immobile come abitazione di lusso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Amministrazione finanziaria, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Commissione Tributaria Regionale, in diversa composizione, per verificare la reale superficie coperta dell'unità immobiliare. La Corte ha stabilito che l'art. 6 costituisce la norma base per individuare le abitazioni di lusso in base alla superficie: se la singola unità immobiliare supera i 240 mq di superficie utile complessiva, l'abitazione è di lusso, senza che rilevi la dimensione dell'area scoperta. L'art. 5 opera invece quando l'unità, considerata singolarmente, è inferiore a 240 mq e ricorrono gli ulteriori requisiti relativi all'alloggio padronale e all'area pertinenziale scoperta. La decisione sulle spese è stata rimessa al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• Art. 6 del d.m. 2 agosto 1969

  Devono essere considerati di lusso tutti gli immobili aventi una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadrati.

  La disposizione è la norma di riferimento per la qualificazione dell'immobile come abitazione di lusso in base alla sua estensione. Il superamento dei 240 mq della singola unità immobiliare è condizione sufficiente, indipendentemente dal fatto che si tratti di un appartamento condominiale o di una singola abitazione e senza rilevanza dell'area scoperta.

• Art. 5 del d.m. 2 agosto 1969

  Una casa composta di uno o più piani costituente unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 ed avente come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.

  La disposizione disciplina una fattispecie distinta e opera quando l'unità o le unità che compongono l'alloggio padronale hanno una superficie coperta superiore a 200 mq ma inferiore a 240 mq. Solo in tale intervallo la dimensione dell'area scoperta pertinenziale può assumere rilievo.

• Art. 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La controversia riguarda il recupero dell'imposta di registro ordinaria per la decadenza dalle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, in ragione della qualificazione dell'immobile come abitazione di lusso secondo i criteri del d.m. 2 agosto 1969.

Massime di principio

• Nel verificare se un immobile possiede caratteristiche di lusso, occorre anzitutto accertare la superficie utile della singola unità immobiliare: il superamento di 240 mq rende di per sé applicabile il criterio dell'art. 6.
• La presenza di un'ampia area scoperta pertinenziale non può escludere la qualificazione di lusso quando la superficie coperta della singola unità supera già i 240 mq.
• Il criterio dell'art. 5 relativo al rapporto tra area scoperta e area coperta è residuale e può operare soltanto per immobili con superficie inferiore a 240 mq, ma superiore a 200 mq, oltre agli altri requisiti previsti per l'alloggio padronale.
• La qualificazione dell'immobile deve essere effettuata sulla base della disciplina applicabile al momento dell'acquisto e mediante un accertamento puntuale della superficie utile, calcolata secondo i criteri del decreto.
• In caso di contestazione, la documentazione catastale, planimetrica e tecnica deve consentire di determinare con precisione la superficie dell'unità immobiliare considerata, distinguendo area coperta, superficie utile e pertinenze scoperte.