Sentenza del 11/11/2016 n. 23026 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato per un terreno agricolo oggetto di compravendita, ritenendolo suscettibile di utilizzazione edificatoria ai sensi degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986. I contribuenti sostenevano che il terreno fosse in zona agricola inedificabile, salvo limitate serre, e che il valore dichiarato, pari a 28.000 euro sulla base della rendita dominicale, fosse corretto. Contestavano inoltre la mancata pronuncia della Commissione Tributaria Regionale su alcune eccezioni e l'insufficiente motivazione sulla determinazione del maggior valore. L'Agenzia aveva invece valorizzato, tra gli altri elementi, una concessione edilizia rilasciata per una delle particelle, relativa alla costruzione di una casa di abitazione con annesso fabbricato rurale.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto entrambi i motivi di ricorso, ritenendo legittima la rettifica dell'Agenzia delle Entrate. Ai fini dell'imposta di registro, il valore venale dell'immobile può tenere conto non solo della destinazione urbanistica formale, ma anche della concreta potenzialità edificatoria del terreno. La concessione edilizia rilasciata per una delle particelle costituiva un elemento idoneo a incidere sul valore complessivo del bene, anche se il terreno era formalmente agricolo. È stata quindi confermata la valutazione complessiva di 158.800 euro, rispetto ai 28.000 euro dichiarati dai contribuenti. I ricorrenti sono stati inoltre condannati, in solido, al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 2.900 euro oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2

  "valore venale in comune commercio"

  La base imponibile dell'imposta di registro deve essere determinata considerando il valore venale effettivo dell'immobile, tenendo conto dei trasferimenti comparabili, del reddito ricavabile e di ogni altro elemento utile, comprese le indicazioni comunali.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 2-bis

  L'avviso di rettifica deve indicare gli elementi utilizzati dall'Amministrazione finanziaria per determinare il maggior valore attribuito all'immobile.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Il giudice deve pronunciarsi sulle domande e sulle eccezioni proposte dalle parti. Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto comunque infondato il ricorso, poiché la decisione impugnata aveva esaminato gli elementi essenziali della controversia.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 4

  Individua, rispettivamente, i motivi di ricorso per violazione o falsa applicazione di legge e per nullità della sentenza o del procedimento.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b

  È richiamato quale esempio di normativa che attribuisce rilevanza fiscale all'edificabilità di fatto del terreno.

• D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37, comma 5

  È richiamato come ulteriore riferimento normativo nel quale la potenzialità edificatoria concreta del terreno può incidere sulla relativa valutazione.

Massime di principio

• Per l'imposta di registro, un terreno formalmente agricolo può essere valutato come area edificabile di fatto quando esistono elementi oggettivi che dimostrano una concreta o potenziale capacità edificatoria.
• La destinazione urbanistica risultante dal piano regolatore non è necessariamente decisiva: possono assumere rilievo concessioni edilizie, opere di urbanizzazione, vicinanza a centri abitati, sviluppo edilizio delle aree circostanti e altre caratteristiche concrete del bene.
• Una concessione edilizia riferita anche a una sola particella può incidere sul valore complessivo del compendio compravenduto, soprattutto quando l'Amministrazione effettua una valutazione unitaria del terreno.
• Il valore dichiarato dalle parti o determinato sulla base della rendita dominicale non è necessariamente vincolante ai fini dell'imposta di registro, se l'Ufficio dimostra un maggiore valore venale mediante elementi oggettivi e adeguatamente indicati nell'avviso.
• Per contestare efficacemente una rettifica di valore occorre fornire elementi comparativi e tecnici concreti, dimostrando perché la potenzialità edificatoria o gli altri fattori valorizzati dall'Amministrazione non incidano realmente sul prezzo di mercato.