Sentenza n. 7704/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

La proprietaria aveva chiesto al Comune di verificare difformità rilevate dal proprio tecnico tra l’immobile acquistato nel 1971 e i progetti edilizi approvati per l’edificio, costruito nel 1968-1970. Dopo un sopralluogo svolto nel solo appartamento, il Comune aveva contestato un ampliamento dell’unità di circa 15 mq, l’ampliamento della corte mediante un solaio di circa 24 mq, un accesso pedonale sul muro di cinta, un vano interno inferiore a 9 mq e un disimpegno con soppalco; aveva quindi applicato due sanzioni pecuniarie e ordinato la rimozione di alcune opere entro 60 giorni. In appello la proprietaria ha dedotto che le difformità, almeno in larga parte, risalivano alla costruzione originaria dell’intero edificio e non erano state realizzate da lei; ha contestato l’insufficienza dell’istruttoria, svolta senza esaminare le parti comuni né gli altri appartamenti, la genericità della descrizione degli abusi e dell’ordine di rimozione, nonché l’erroneità della valutazione sull’impossibilità di demolire senza incidere sulle parti strutturali. Ha inoltre invocato la buona fede e l’affidamento derivanti dall’acquisto, dall’accatastamento e dai certificati di abitabilità. Roma Capitale ha sostenuto che l’ordine ripristinatorio è rivolto al proprietario attuale indipendentemente dalla responsabilità personale e che le contestazioni relative alle conseguenze della demolizione attengono alla fase esecutiva.

La decisione

L’appello è stato accolto e la sentenza del TAR Lazio è stata riformata. Il Consiglio di Stato ha rilevato che la relazione comunale riconduceva plausibilmente alla costruzione originaria dell’edificio le difformità relative ai prospetti e alle parti strutturali; perciò l’accertamento non poteva limitarsi all’appartamento al piano terra, ma doveva riguardare l’intero fabbricato e gli altri appartamenti, distinguendo le opere originarie da quelle eventualmente realizzate dalla singola proprietaria. Il Comune non ha riferito di avere svolto tali verifiche, e la loro mancanza è stata ritenuta provata. È stato inoltre riscontrato che la motivazione si limitava a richiamare una relazione generica, senza indicare le specifiche caratteristiche autorizzate e le difformità accertate; la determinazione di rimozione includeva anche eventuali opere abusive non individuate né specificamente accertate. Il difetto d’istruttoria ha quindi inficiato l’intero complesso sanzionatorio, comprese le sanzioni pecuniarie, e i relativi provvedimenti sono stati annullati. L’impugnazione degli atti istruttori è stata dichiarata inammissibile per carenza d’interesse; gli ulteriori motivi d’appello sono rimasti assorbiti. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate, poiché il procedimento sanzionatorio era stato attivato su istanza della stessa appellante.

Massime di principio

• Quando l’amministrazione riconduce plausibilmente le difformità edilizie alla costruzione originaria dell’intero edificio e le contestazioni investono parti strutturali o comuni, l’istruttoria sanzionatoria non può limitarsi all’unità immobiliare del proprietario destinatario: deve estendersi all’edificio e agli appartamenti interessati, così da distinguere le opere originarie da quelle eventualmente realizzate dai singoli proprietari.
• I provvedimenti sanzionatori edilizi sono illegittimi per difetto d’istruttoria e di motivazione quando richiamano una relazione che non individua con precisione le caratteristiche costruttive autorizzate e le specifiche difformità accertate, oppure ordinano la rimozione di opere eventuali non previamente determinate e verificate.
• Un difetto d’istruttoria relativo all’accertamento delle opere contestate può inficiare l’intero complesso dei provvedimenti sanzionatori, comprese le sanzioni pecuniarie, quando investe la ricostruzione complessiva delle difformità.

Come è indicizzato