Cassazione Civile, Sentenza n. 15222/2023 del 30/05/2023

Esito

La controversia

La Child Care S.r.l. ha impugnato la sentenza della Corte d’appello di Milano che aveva confermato la pronuncia di primo grado che aveva disposto la cessazione dell'attività di asilo nido svolta nei locali di proprietà della Talvera S.a.s., ritenuta contraria all'art. 9 del regolamento di condominio. I motivi di ricorso censuravano, tra l'altro, la interpretazione estensiva del divieto regolamentare (in particolare la ricomprensione dell'asilo nido tra le attività vietate), la mancata considerazione dell'inopponibilità della clausola per carenza di trascrizione, l'omessa e insufficiente motivazione dell'appello sulla modifica della destinazione d'uso e la ammissibilità della condanna anche nei confronti della conduttrice richiamata in garanzia.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso della Child Care (primo, secondo, terzo e quinto motivo), assorbendo altri motivi e rigettando il quarto motivo. Ha cassato la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Milano per nuovo esame conformemente ai principi giuridici enunciati. In sostanza la Suprema Corte ha ritenuto che: (i) va verificata l'opponibilità dell'art. 9 del regolamento alla proprietaria Talvera; (ii) i divieti regolamentari, trattandosi di servitù reciproche, devono risultare chiari ed espliciti e si interpretano prioritariamente alla luce del testo letterale (art. 1362 c.c.); (iii) non è ammessa una estensione analogica dei divieti listati nel regolamento salvo chiara equivalenza testuale; (iv) alcune questioni fattuali (es. rumorosità) richiedono accertamento e non possono essere risolte per semplice assunto di fatto.

Norme richiamate

• art. 9 regolamento di condominio (testo contrattuale)

  destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto"; "è vietato destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni

  La Corte ha ritenuto che la portata del divieto regolamentare deve essere determinata primariamente dal testo letterale: le attività vietate vanno interpretate secondo il significato lessicale e non possono essere estese per analogia a usi non espressamente enunciati salvo che ciò risulti chiaramente dal linguaggio usato

• art. 1137 c.c.

  Solo i condomini (proprietari) hanno legittimazione ad impugnare le deliberazioni assembleari; il conduttore non può autonomamente proporre l'impugnazione ex art. 1137 c.c., salvo casi particolari previsti dalla legge 392/1978

• art. 1586 c.c.

  L'azione volta ad accertare l'esistenza e l'opponibilità di limiti di destinazione contenuti nel regolamento ha natura confessoria (azioni su servitù): il proprietario è litisconsorte necessario e le servitù reciproche, se opponibili, incidono anche sul rapporto di locazione

• art. 1362 c.c.

  Nell'interpretazione contrattuale prevale il dato letterale: se la formulazione è chiara ed univoca la volontà delle parti si desume dalla lettera e non è ammessa interpretazione estensiva non giustificata dal testo

• art. 346 c.p.c.

  Le questioni assorbite in primo grado devono essere riproposte con il primo atto difensivo in appello o comunque non oltre la prima udienza; eccezioni tardive possono essere inammissibili

• art. 23, comma 8‑bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137 (conv. L. 176/2020)

  La causa è stata decisa in camera di consiglio nelle forme previste dalla norma (richiamata anche per compatibilità normativa)

• art. 12 delle Preleggi

  La Corte ha distinto l'interpretazione di una norma regolamentare (contrattuale) dall'interpretazione di una disposizione di legge: per il regolamento contrattuale si applicano i criteri dell'interpretazione dei contratti (art.1362 c.c.)

Massime di principio

• Solo i condomini (proprietari) possono impugnare validamente le deliberazioni assembleari ai sensi dell'art. 1137 c.c.; il conduttore può intervenire nel giudizio ma non acquisisce una autonoma legittimazione ad impugnare la deliberazione.
• Le clausole del regolamento di condominio che limitano la destinazione d'uso costituiscono servitù reciproche: per essere opponibili ai terzi è necessario che siano state costituite con la volontà convenuta e, quando occorre, annotate/trascritte secondo l'ordinamento.
• L'interpretazione dei divieti regolamentari si basa prioritariamente sul testo letterale: non è consentito estendere per analogia l'elenco delle attività vietate se il linguaggio non lo permette (principio dell'interpretazione contrattuale e art.1362 c.c.).
• In un'azione condominiale volta a far cessare un uso vietato, il proprietario dell'unità è parte necessaria: il Condominio deve coinvolgere il proprietario oltre al conduttore per un accertamento definitivo delle servitù.
• Questioni di fatto (es. misura della rumorosità) non possono essere decise sulla base di affermazioni generiche o come 'fatti notori'; richiedono adeguata allegazione e, se necessario, accertamenti tecnici.
• Se una questione è stata assorbita in primo grado va tempestivamente riproposta in appello con il primo atto utile (art.346 c.p.c.), altrimenti il giudice d'appello può considerarla tardiva o non decisiva.
• La chiamata in garanzia del conduttore da parte del proprietario può introdurre il contraddittorio nei suoi confronti e giustificare provvedimenti anche verso il conduttore, ma non supplisce all'esigenza di litisconsorzio necessario del proprietario quando si accertano servitù sulla cosa