Cassazione Civile, Sentenza n. 15249/2023 del 30/05/2023

Esito

La controversia

Impugnazione avverso la sentenza della Corte d'appello di Genova che aveva confermato la decisione del Tribunale di Chiavari che aveva dichiarato illegittime le opere realizzate da Bruno Bixio nelle unità di sua proprietà (sostituzione di una tettoia con terrazza e trasformazione di finestre in porte), condannandolo alla riduzione in pristino. Le questioni sostanziali riguardavano: se le clausole del contratto del 18 aprile 1955 (in particolare art. 6 e clausola 8) imponessero divieti di edificare e un'obbligazione di consentire impalcature (servitù di ponteggiatura) opponibili ai successivi acquirenti; se tali patti fossero da qualificare come servitù reali trasmissibili; la rilevanza della trascrizione dei titoli; e l'eventuale obbligo di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea per i lavori.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il quinto motivo di ricorso (relativi alla natura/opponibilità del divieto di edificare contenuto nell'art.6 del contratto 18/4/1955 e alla configurabilità di una servitù di ponteggiatura nella clausola 8), ha dichiarato assorbiti il secondo e il terzo motivo, ha ritenuto inammissibile il quarto motivo (sulla violazione dell'art.6 lett. e) del regolamento di condominio per mancata statuizione), ha cassato la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Genova per nuovo esame conformemente ai principi enunciati. La Cassazione ha evidenziato che la clausola limitativa del diritto di edificare non vincola automaticamente i successivi acquirenti se non sussistono i requisiti di trascrizione o una chiara e determinata indicazione contrattuale nella successiva compravendita; analoga esigenza vale per la qualificazione della clausola 8 come servitù di ponteggiatura o come obbligo ai sensi dell'art. 843 c.c. La Corte del rinvio dovrà verificare la sussistenza della trascrizione e la concreta natura reale o obbligatoria delle clausole.

Norme richiamate

• art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, conv. L. 18 dicembre 2020, n. 176

  art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni nella legge 18 dicembre 2020, n. 176 (applicabile a norma dell'art. 8, comma 8, del d.l. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito nella legge 24 febbraio 2023, n. 14)

  Norma procedurale richiamata per lo svolgimento in camera di consiglio e per le forme di decidere il ricorso in Cassazione.

• art. 1130 e 1131 c.c.

  art. 1130, n. 1) e 4), 1131, commi 2 e 3, c.c.

  Richiamati per affermare che la disciplina e la tutela delle parti comuni rientrano nelle attribuzioni dell'amministratore e per giustificare la legittimazione del condominio ad agire senza ratifica assembleare.

• art. 1372 c.c.

  Richiama il principio che il contratto produce effetti solo tra le parti e non automaticamente nei confronti degli aventi causa a titolo particolare; da qui la necessità di strumenti specifici o di trascrizione per vincolare successivi acquirenti.

• art. 1117 c.c.

  Usato per valutare se l'area circostante fosse parte comune dell'edificio e quindi non disponibile dall'originaria costruttrice a costituire servitù o limiti unilaterali.

• art. 843 c.c.

  Richiamato per distinguere fra una servitù prediale di passaggio/ponteggiatura e l'obbligo legale di consentire accesso per riparazioni, che configura un'obbligazione di natura non necessariamente reale.

• art. 2644 c.c.

  Indica l'effetto della trascrizione: la mancata trascrizione del titolo costitutivo di una servitù rende problematico il suo effetto opponibile ai successivi acquirenti; la trascrizione è prioritaria per l'opponibilità.

• art. 1489 c.c.

  Richiamato nel ragionamento sulla diminuzione del godimento della proprietà a causa di limitazioni contrattuali e sui limiti della mera conoscenza della servitù non trascritta.

• art. 1027 c.c.

  Citato nella doglianza del ricorrente; la Corte lo prende in considerazione nel quadro delle norme sulla proprietà e sugli oneri relativi.

Massime di principio

• Una clausola contrattuale che limita il diritto di costruire obbliga soltanto le parti che l'hanno sottoscritta salvo che non sussistano strumenti che la rendano opposta ai successivi aventi causa (es. trascrizione o chiara e determinata indicazione nell'atto di cessione).
• Perché una servitù sia opponibile ai successivi acquirenti è in genere necessaria la trascrizione del titolo costitutivo; la mera menzione nel successivo atto può valere solo se esprime con chiarezza e determinazione la volontà di acquisire l'immobile gravato.
• Occorre distinguere fra una servitù reale (trasmissibile e opponibile) e un obbligo di consentire accessi o lavori ex art. 843 c.c., che può configurarsi come obbligazione a carattere occasionale e non come diritto reale autonomo.
• La verifica dello stato dei luoghi e della natura dell'area (se parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.) è decisiva: se l'area era già comune quando l'originario atto fu posto in essere, l'originario proprietario non poteva costituire servitù contrarie alla natura comune.
• Il condominio può promuovere azioni per l'osservanza del regolamento e la tutela delle parti comuni senza necessità di specifica ratifica assembleare quando rientri nelle attribuzioni dell'amministratore e quando la controversia riguardi le parti comuni.
• Chi acquista immobili in condominio dovrebbe verificare la trascrizione di servitù e la presenza di clausole regolamentari specifiche; chi impone limiti contrattuali a terzi deve assicurarne la trascrizione o forme equivalenti per garantirne l'opponibilità.