Risoluzione n. 117 del 25/05/2007

Cessione di aree con opere realizzate da terzi e rilevanza IVA

La risoluzione affronta il trattamento IVA di un’operazione complessa relativa al trasferimento di aree su cui una Provincia ha realizzato due parcheggi di scambio su terreni di proprietà di Alfa S.p.A. L’atto di trasferimento riguarda sia le aree sia le opere incorporate, acquisite dal proprietario del suolo per accessione. Il punto centrale è la corretta determinazione della base imponibile IVA e la qualificazione della somma dovuta per l’aumento di valore del fondo ai sensi dell’art. 936 c.c.

Fattispecie esaminata

La Provincia intende acquistare le aree al prezzo concordato con Alfa S.p.A. Per la vendita è stata rilasciata una procura speciale alla società Beta S.p.A., con indicazione:

• del prezzo di vendita delle aree;
• del valore degli immobili realizzati dalla Provincia;
• della previsione di compensazione tra il debito dell’acquirente per la compravendita e il debito della venditrice verso l’acquirente per l’aumento di valore dei terreni.

Il professionista incaricato del rogito riteneva che l’IVA dovesse applicarsi solo sul prezzo delle aree e non anche sull’importo collegato al valore degli immobili. L’ente istante chiedeva quindi se la base imponibile IVA dovesse limitarsi al prezzo delle aree oppure comprendere anche il valore delle opere.

Norme civilistiche richiamate: accessione e art. 936 c.c.

L’Agenzia richiama innanzitutto la disciplina dell’accessione:

• l’art. 934 c.c. stabilisce che le costruzioni, piantagioni e opere sopra o sotto il suolo appartengono al proprietario del suolo, salvo eccezioni di legge o di titolo;
• l’art. 936 c.c. disciplina il caso in cui le opere siano state realizzate da un terzo con materiali propri.

In tale ipotesi, il proprietario del fondo può:

• ritenere le opere;
• oppure obbligare chi le ha realizzate a rimuoverle.

Se decide di ritenere le opere, deve corrispondere, a sua scelta:

• il valore dei materiali e il prezzo della manodopera;
• oppure l’aumento di valore recato al fondo.

Secondo la ricostruzione dell’Agenzia, nel caso esaminato le parti hanno preso atto dell’acquisto a titolo originario dei fabbricati da parte del proprietario del suolo e hanno regolato il trasferimento delle aree e delle opere in base al principio dell’accessione.

Qualificazione della somma dovuta per l’aumento di valore

L’Agenzia esamina la somma che Alfa S.p.A. deve corrispondere alla Provincia per il maggior valore acquisito dalle aree. Tale somma, secondo la risoluzione:

• non ha funzione risarcitoria del danno;
• serve a ristabilire l’equilibrio economico alterato dall’arricchimento del proprietario del suolo;
• rappresenta il corrispettivo dell’incremento di valore conseguito grazie alle opere realizzate.

Viene richiamata anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione, in particolare la sentenza n. 740 del 23 marzo 1963, per evidenziare che l’art. 936 c.c. mira a compensare l’arricchimento del proprietario del fondo, non a risarcire un danno in senso proprio.

Trattamento IVA della somma ex art. 936 c.c.

La somma dovuta da Alfa S.p.A. alla Provincia non è esclusa dalla base imponibile IVA ai sensi dell’art. 15, primo comma, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, poiché tale norma riguarda somme dovute a titolo di interessi o penalità per ritardi o irregolarità nell’adempimento.

L’Agenzia qualifica invece il rapporto come sinallagmatico: la somma corrisposta remunera l’attività della Provincia che ha realizzato opere incrementative del valore del bene. Tale attività è considerata:

• prestazione di servizi ai sensi dell’art. 3, comma 1, del DPR n. 633 del 1972;
• attività di natura commerciale svolta dall’ente, non riconducibile all’esercizio di pubblica autorità, con conseguente soggettività passiva IVA ai sensi dell’art. 4 del DPR n. 633 del 1972.

Ne deriva che la somma pagata da Alfa S.p.A. alla Provincia assume rilevanza ai fini IVA.

Base imponibile IVA della cessione

Per la cessione delle aree e delle costruzioni acquisite per accessione, l’Agenzia afferma che la base imponibile IVA è costituita dall’intero importo complessivamente dovuto secondo le condizioni contrattuali, ai sensi dell’art. 13, primo comma, del DPR n. 633 del 1972.

In particolare:

• la cessione riguarda sia le aree sia le costruzioni acquisite per accessione;
• concorre alla base imponibile l’importo complessivamente dovuto di euro 1.998.110,28;
• non è condivisibile la tesi di assoggettare a IVA il solo importo previsto per il trasferimento delle aree.

Compensazione e irrilevanza ai fini della base imponibile

L’Agenzia chiarisce inoltre che la compensazione prevista tra i debiti reciproci delle parti è soltanto una modalità di pagamento e non incide sul prezzo di vendita pattuito. Pertanto:

• la compensazione non riduce la base imponibile IVA;
• non può considerarsi corrispettivo della vendita la sola differenza residua dopo compensazione;
• rileva il prezzo complessivo contrattualmente convenuto.

Conclusione

La risoluzione conclude che, nel caso descritto, la somma dovuta da Alfa S.p.A. per l’aumento di valore delle aree è imponibile IVA e che la base imponibile dell’atto di trasferimento comprende l’intero corrispettivo pattuito per aree e opere, senza limitarsi al solo prezzo delle aree né tener conto della compensazione come riduzione del corrispettivo.