Cassazione Civile, Ordinanza n. 15671/2024 del 05/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di immobile ad uso uffici. I locatori avevano chiesto il risarcimento ex art. 1591 c.c. per i canoni asseritamente dovuti per ritardata restituzione dell'immobile dalla cessazione della locazione fino alla riconsegna effettiva. In un precedente giudizio tra le stesse parti il Tribunale di Chieti aveva accertato gravi danni all'immobile, dichiarato legittimo il rifiuto dei locatori di riceverne la restituzione sino al pagamento della somma necessaria alle riparazioni e condannato il conduttore sia al costo delle riparazioni sia ai canoni risarcitori fino a quaranta giorni dopo l'effettiva corresponsione di quella somma. Nel presente giudizio i locatori hanno chiesto i canoni successivi, sostenendo che la restituzione fosse avvenuta solo nel 2018. La Provincia ha ricorso per cassazione contro la sentenza d'appello che aveva accolto la domanda, deducendo: 1) violazione degli artt. 1220, 1590 e 1591 c.c., perché la raccomandata del 21 aprile 2015 doveva valere come offerta non formale seria e idonea a escludere la mora; 2) violazione degli artt. 1590 e 1591 c.c., perché mancavano i presupposti dell'art. 1591 c.c. non essendo la Provincia in mora nella riconsegna e perché il bene sarebbe stato già di fatto liberato; 3) violazione degli artt. 1175, 1375, 1220 e 1591 c.c., per non avere la Corte considerato contrario a buona fede il comportamento dei locatori e per avere ritenuto insufficiente il pagamento del 2014; 4) violazione degli artt. 1227, 1591 e 1220 c.c., per mancata applicazione del concorso colposo/evitabilità del danno, assumendo che i locatori avrebbero potuto evitare il pregiudizio accedendo all'immobile dal 24 dicembre 2014.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo, ha dichiarato assorbiti gli altri, ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito ex art. 384 c.p.c., ha rigettato la domanda dei locatori. Ha ritenuto che il giudicato formatosi sulla precedente sentenza del Tribunale di Chieti avesse stabilito in modo vincolante che il rifiuto di ricevere la riconsegna era legittimo solo fino al pagamento della somma di Euro 49.558,43 per le riparazioni; una volta versata tale somma nel dicembre 2014, il rifiuto diveniva illegittimo e cessava anche l'obbligo di corrispondere i canoni ex art. 1591 c.c. La Corte ha quindi escluso che fosse necessario un ulteriore valido invito al rilascio o che fosse rilevante l'integrale pagamento degli accessori oltre la somma capitale prevista dal giudicato. Conseguentemente ha rigettato la pretesa dei locatori ai canoni per il periodo successivo.

Norme richiamate

• art. 1220 c.c.

  L'offerta non formale è richiamata come istituto invocato dalla ricorrente; tuttavia la Corte ha ritenuto che, alla luce del giudicato esterno, la questione della sua idoneità non dovesse neppure porsi una volta effettuato il pagamento della somma condizionante la legittimità del rifiuto alla riconsegna.

• art. 1590 c.c.

  Viene richiamato quale norma sull'obbligo di restituzione della cosa locata; la Corte ha affermato che il vincolo alla restituzione era stato regolato dal giudicato precedente e che, dopo il pagamento della somma prevista, il rifiuto dei locatori di ricevere il bene non era più legittimo.

• art. 1591 c.c.

  La Corte ha ribadito che i canoni risarcitori per ritardata restituzione spettano solo fino a quando perdura la mora del conduttore; nel caso concreto la mora è cessata al pagamento della somma di Euro 49.558,43, con conseguente cessazione dell'obbligo successivo di corrispondere canoni ex art. 1591 c.c.

• art. 1208 c.c.

  È richiamato nella prospettazione difensiva della controparte e nel dibattito sulla validità dell'offerta; la Corte ha però risolto la questione sul piano del giudicato, non su quello dei requisiti dell'offerta.

• art. 1175 c.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione a correttezza e buona fede nel comportamento del creditore; motivo assorbito.

• art. 1375 c.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione a buona fede nell'esecuzione del rapporto; motivo assorbito.

• art. 1227 c.c.

  Invocato per sostenere l'evitabilità del danno da parte dei locatori; motivo assorbito.

• art. 384 c.p.c.

  La Corte, cassata la sentenza, ha deciso nel merito senza rinvio perché non erano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 360 c.p.c.

  È il parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge dedotti dalla ricorrente.

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'onere di specifica indicazione e localizzazione degli atti processuali e dei documenti posti a fondamento del ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione camerale del ricorso.

Massime di principio

• Quando tra le stesse parti si è formato un giudicato che condiziona la legittimità del rifiuto di ricevere la riconsegna di un immobile al pagamento di una determinata somma, la portata vincolante del giudicato deve essere ricostruita in modo rigoroso e prevale sulle diverse letture del rapporto sostanziale nel successivo giudizio.
• Se il giudicato stabilisce che il rifiuto del locatore di riprendere possesso dell'immobile è legittimo solo fino al pagamento di una certa somma, il pagamento di quella somma fa cessare la legittimità del rifiuto anche senza necessità di ulteriori formalità, salvo che il giudicato abbia espressamente riservato altre condizioni.
• Nel caso di obblighi risarcitori connessi alla ritardata restituzione del bene locato, i canoni ex art. 1591 c.c. decorrono solo fino al permanere della mora del conduttore; una volta cessata la mora per effetto dell'avveramento della condizione fissata dal giudicato, non sono più dovuti canoni ulteriori.
• Il giudice di merito non può interpretare una precedente sentenza passata in giudicato aggiungendo condizioni non espresse nel decisum, come il pagamento anche di accessori quando il giudicato abbia indicato solo la somma capitale come condizione per il permanere della legittimità del rifiuto.
• Se la causa può essere decisa sulla base degli atti e non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Cassazione può cassare la sentenza impugnata e pronunciare direttamente nel merito ex art. 384 c.p.c.

Come è indicizzato