Sentenza n. 15607/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

Il proprietario, che aveva acquistato l’immobile l’11 aprile 2022, ha impugnato l’ingiunzione del 9 maggio 2023 a demolire entro 60 giorni opere rilevate in un sopralluogo del 3 novembre 2022, nonché, con motivi aggiunti, la determinazione del 2023 che accertava l’inottemperanza e reiterava l’ordine e il verbale di sopralluogo del 25 luglio 2023. Le opere contestate riguardavano la trasformazione dell’apertura carrabile dell’autorimessa in due vani porta e un’altezza interna superiore a quella assentita; l’accorpamento di locali pertinenziali, la demolizione di una tramezzatura, l’apertura di nuovi vani porta, la chiusura dell’accesso al magazzino, la copertura e tamponatura di circa 4,30 mq della corte e la maggiore altezza del locale dispensa. Il ricorrente ha dedotto, in sintesi, che le opere erano difformità minori o interventi realizzabili in edilizia libera, con CILA o SCIA, e che non giustificavano la demolizione, prospettando in alternativa sanzioni pecuniarie o la fiscalizzazione. Ha lamentato inoltre difetto dei presupposti, carenza di istruttoria e motivazione, mancata indicazione dei criteri di misurazione delle altezze, sproporzione e lesione dell’affidamento; ha sostenuto di non essere responsabile delle opere, realizzate prima dell’acquisto. Contro la determinazione successiva ha dedotto l’illegittimità derivata, l’omessa considerazione della pendenza del giudizio e della propria qualità di nuovo proprietario, nonché la mancata istruttoria sulla demolibilità parziale. Con l’ultimo ricorso per motivi aggiunti ha sostenuto che l’ordine non fosse esigibile durante il sequestro penale delle aree e che fosse quindi illegittimo accertare l’inottemperanza.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso principale e i due ricorsi per motivi aggiunti. Ha ritenuto legittima la valutazione unitaria delle opere, tutte riferite alle aree non residenziali dell’immobile, come intervento complessivo di ristrutturazione in corso e privo di titolo, assoggettato alla sanzione demolitoria: non era quindi sufficiente qualificare separatamente le singole opere interne come interventi soggetti a CILA o SCIA o a sanzione pecuniaria. La censura sulle modalità di misurazione delle altezze è stata reputata strumentale, perché non contestava espressamente la maggiore altezza; in ogni caso, le altre difformità, considerate unitariamente, erano sufficienti a giustificare l’intervento comunale. La qualità di nuovo proprietario non escludeva l’ordine, avente natura reale e finalizzato al ripristino, indipendentemente dalla colpevolezza. È stata respinta anche la censura sulla mancata istruttoria circa la demolizione parcellizzata: l’Amministrazione ne aveva affermato la realizzabilità e il ricorrente non aveva fornito elementi tecnici contrari. Quanto alla determinazione di accertamento dell’inottemperanza, il TAR ha escluso l’illegittimità derivata; la pendenza del ricorso, senza una domanda cautelare, non sospendeva gli effetti dell’ingiunzione. Ha però rilevato che, persistendo il sequestro penale, l’Amministrazione non avrebbe dovuto reiterare l’ordine né accertare l’inottemperanza durante la sospensione della sua esecutività. L’ingiunzione originaria, tuttavia, rimaneva valida e non annullabile: cessato il sequestro, il Comune dovrà notificare nuovamente l’ordine e concedere un nuovo termine per l’adempimento spontaneo. Nonostante tale rilievo, il dispositivo respinge tutti i ricorsi e i motivi aggiunti. Il ricorrente è stato condannato alle spese, liquidate in euro 2.000,00 oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 16 l.r. Lazio 15/2008

  In questo quadro, la valutazione unitaria dell’Amministrazione l’ha condotta a contestare al ricorrente l’esecuzione, nelle citate aree a destinazione non residenziale, di un intervento di ristrutturazione non autorizzato, come si legge nel provvedimento impugnato, rispetto al quale è stata legittimamente irrogata la sanzione demolitoria alla luce del principio di diritto sopra richiamato.

  La sentenza descrive l’ingiunzione come adottata ai sensi dell’art. 16 della legge regionale, ma fonda la legittimità della demolizione sulla qualificazione unitaria dell’intervento complessivo come ristrutturazione non autorizzata.

• artt. 27, 31, 33 e 37 d.P.R. 380/2001

  Ai fini della qualificazione e della repressione dell’abuso edilizio, l’intervento oggetto di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA/S.) e le opere realizzate in difformità devono essere valutati unitariamente, senza scomporre i singoli lavori interni ed esterni; ove l’intervento complessivo si configuri come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire, trova applicazione il regime sanzionatorio demolitorio degli artt. 27, 31, 33 e 37 del D.P.R. n. 380/2001, non essendo sufficiente la mera sanzione pecuniaria prevista per le opere interne prive di CILA/SCIA

  Quando le opere, considerate nel loro insieme e non separatamente, configurano una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire, si applica il regime demolitorio anche se singoli interventi interni, isolatamente considerati, sarebbero sanzionabili in via pecuniaria.

• art. 34 d.P.R. 380/2001

  Né può deporre in senso contrario la contestazione del ricorrente circa la mancata indicazione delle modalità di calcolo dell’altezza interna dei locali: da un lato, si tratta di un rilievo strumentale, nel senso che il ricorrente non ha contestato espressamente la maggiore altezza dei locali, ma solo la mancata indicazione delle modalità di calcolo. Dall’altro, e in ogni caso, rimarrebbero comunque ferme le ulteriori difformità edilizie, sopra elencate, che unitariamente considerate giustificherebbero comunque l’intervento dell’Amministrazione comunale.

  La deduzione che la difformità di altezza sarebbe assoggettabile alla fiscalizzazione non incide sulla legittimità dell’ordine quando la censura non contesta espressamente l’aumento e restano altre difformità, unitariamente sufficienti a giustificare la demolizione.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  In questo senso, in pendenza del sequestro penale (che risultava persistere alla data del 22 agosto 2023, come indicato dalla Polizia di Roma Capitale nel documento 1 depositato il 30 giugno 2026), l’Amministrazione non avrebbe dovuto reiterare l’ordine di demolizione, accertando l’inadempimento alla pregressa ingiunzione da parte de ricorrente, fermo restando che si tratta di provvedimento pienamente legittimo e, in quanto tale, non annullabile. La stessa Amministrazione, tuttavia, sarà tenuta a notificare nuovamente l’ordinanza di demolizione, che è legittima alla luce di quanto sopra esposto, una volta venuti meno gli effetti del sequestro penale.

  Il sequestro penale non rende invalida l’ingiunzione di demolizione, ma ne impedisce l’esecutività finché dura il vincolo; cessato il sequestro, il Comune deve notificare nuovamente l’ordine, concedendo un nuovo termine per l’adempimento.

Massime di principio

• Ai fini della qualificazione e della repressione dell’abuso edilizio, le opere interne ed esterne che compongono un intervento devono essere considerate unitariamente, senza scomposizione dei singoli lavori. Se l’intervento complessivo configura una ristrutturazione soggetta a permesso di costruire, può applicarsi la sanzione demolitoria anche quando singole opere, isolate, sarebbero soggette a CILA o SCIA e a sanzione pecuniaria.
• L’ingiunzione di demolizione ha natura reale e mira al ripristino dello stato dei luoghi; la sua applicazione non dipende dalla colpevolezza del proprietario e non è esclusa dal fatto che questi abbia acquistato l’immobile dopo la realizzazione delle opere.
• Il sequestro penale dell’immobile non invalida l’ingiunzione di demolizione, ma ne sospende l’esecutività per la durata del vincolo. Durante tale periodo non è corretto accertare l’inottemperanza all’ordine; cessato il sequestro, l’Amministrazione deve notificare nuovamente l’ingiunzione e assegnare un nuovo termine per l’adempimento spontaneo.
• La pendenza del ricorso contro un ordine di demolizione non ne sospende di per sé gli effetti: occorre che sia stata proposta e accolta una domanda cautelare.

Come è indicizzato