Cassazione Civile, Ordinanza n. 29605/2023 del 25/10/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda la dismissione di immobili residenziali già appartenenti a un ente previdenziale, poi trasferiti all'INPS per la vendita. Alcuni conduttori o loro eredi avevano ricevuto nel 2006 lettere di offerta di acquisto e le avevano accettate; in primo grado e in appello è stata riconosciuta, per varie posizioni, la conclusione del contratto di vendita o del diritto di acquisto al prezzo indicato, con ritenuta applicabilità della disciplina dell'opzione ex artt. 1331 e 1329 c.c. e delle norme speciali sulle dismissioni immobiliari pubbliche. L'INPS ha proposto ricorso per cassazione deducendo, in sintesi, la violazione degli artt. 2932 e 1331 c.c., dell'art. 3, commi 3 e 6, del d.l. n. 351/2001, del D.M. 21 novembre 2002 e dell'art. 43-bis della l. n. 14/2009, sostenendo che la disciplina speciale della dismissione pubblica non consentisse di ritenere perfezionato il contratto con la sola accettazione della lettera di offerta e che restassero necessarie ulteriori verifiche e il rogito notarile. Alcuni controricorrenti hanno proposto ricorso incidentale, contestando la qualificazione del rapporto come prelazione anziché opzione, lamentando la mancata valorizzazione di lettere dell'ente che avrebbero confermato la sussistenza dei requisiti di legge, censurando la mancata pronuncia sul prezzo e chiedendo il risarcimento del danno, asseritamente in re ipsa. Nel corso del giudizio alcuni controricorrenti hanno rinunciato agli atti per intervenuta transazione e stipula dei rogiti, con accettazione dell'INPS.

La decisione

La Corte ha dichiarato estinto il giudizio limitatamente ai controricorrenti che avevano rinunciato agli atti, per sopravvenuta transazione e conclusione dei contratti di trasferimento degli immobili. Per le restanti posizioni ha rigettato sia il ricorso principale dell'INPS sia il ricorso incidentale dei controricorrenti, confermando la decisione di merito. La Corte ha ritenuto che, nelle dismissioni immobiliari pubbliche disciplinate dal d.l. n. 351/2001, il prezzo e le condizioni dell'offerta rientrino nella sfera di disponibilità dell'offerente fino a quando l'offerta non sia comunicata e accettata; con l'accettazione da parte del conduttore si perfeziona il contratto, e il successivo mutamento della qualificazione dell'immobile non incide sul rapporto già concluso. Ha inoltre escluso che il danno invocato dai ricorrenti incidentali fosse configurabile in re ipsa. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate tra le parti rimaste in causa, ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato per i ricorsi rigettati, con esclusione delle posizioni estinte.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato per escludere che, nelle posizioni esaminate, fosse necessario ricorrere all'esecuzione in forma specifica per il trasferimento, poiché il contratto era già perfezionato con l'accettazione dell'offerta.

• art. 1331 c.c.

  L'opzione è stata letta come vincolo del proponente a fronte della facoltà dell'oblato di accettare; nelle dismissioni immobiliari pubbliche l'accettazione dell'offerta contenente gli elementi essenziali perfeziona il contratto.

• art. 1329 c.c.

  Richiamato in collegamento con la proposta irrevocabile, per qualificare la struttura dell'offerta ricevuta dai conduttori.

• art. 3, commi 3, 5, 7, 8 e 9, d.l. n. 351 del 2001, conv. in l. n. 410 del 2001

  La disciplina speciale attribuisce ai conduttori il diritto di opzione e, in mancanza, di prelazione; il prezzo resta elemento dell'offerta e viene determinato dall'offerente secondo i criteri legali fino all'invio della proposta.

• D.M. 21 novembre 2002

  Richiamato come disciplina attuativa delle modalità di dismissione immobiliare pubblica, ma non ritenuto idoneo a mutare la regola per cui il contratto si perfeziona con l'accettazione dell'offerta.

• art. 43-bis l. n. 14 del 2009

  Invocato dall'INPS a sostegno della disciplina speciale delle dismissioni, ma ritenuto non decisivo per negare il perfezionamento del contratto con l'accettazione.

• art. 116 c.p.c.

  Dedotto dai ricorrenti incidentali per censurare la valutazione delle missive dell'INPS; la Corte non ne ha ravvisato violazione decisiva.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato in relazione alla domanda risarcitoria, ma il danno è stato escluso perché non configurabile in re ipsa.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti incidentali a sostegno della pretesa risarcitoria, non accolta.

• art. 391, comma 4, c.p.c.

  Applicato per escludere la statuizione sulle spese rispetto alle posizioni definite per rinuncia accettata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stata affermata la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti soccombenti, con esclusione delle posizioni estinte.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Richiamato quale norma che ha introdotto l'obbligo dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

• Cass. Sez. Un. n. 9692 del 2013

  Utilizzata come precedente di principio per affermare che, nelle dismissioni immobiliari pubbliche, il conduttore ha diritto di opzione e, in mancanza, di prelazione, e che il prezzo è parte dell'offerta.

• Cass. n. 6023 del 2016

  Richiamata per il principio secondo cui l'accettazione dell'offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita perfeziona un contratto preliminare azionabile ex art. 2932 c.c.

• Cass., Sez. Un., n. 19281 del 2018

  Richiamata in relazione alla conferma del principio elaborato dalla giurisprudenza di legittimità sulle dismissioni immobiliari pubbliche.

• Cass. n. 19560 del 2015

  Richiamata per affermare che l'estinzione del giudizio per rinuncia esclude l'applicabilità dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nelle procedure di dismissione di immobili pubblici, il prezzo di vendita e le eventuali qualificazioni dell'immobile costituiscono elementi dell'offerta rimessi alla disponibilità dell'ente fino alla comunicazione al conduttore; una volta formulata l'offerta e ricevuta l'accettazione, tali elementi escono dalla discrezionalità del proponente.
• L'accettazione da parte del conduttore di un'offerta di vendita che contenga gli elementi essenziali del contratto perfeziona il vincolo negoziale, rendendo inutile sostenere che la stipula notarile sia condizione necessaria per la nascita del rapporto, salvo diversa previsione normativa espressa.
• Nelle dismissioni immobiliari pubbliche il diritto di opzione e il diritto di prelazione sono istituti distinti ma coordinati: la prelazione opera solo se l'opzione non sia esercitata; in entrambi i casi il prezzo fissato nell'offerta, se accettata, non può essere unilateralmente rimesso in discussione dal proponente.
• Il successivo mutamento della classificazione dell'immobile non incide sul contratto già perfezionato con l'accettazione dell'offerta, né consente di applicare retroattivamente un diverso regime di prezzo o di abbattimento.
• La domanda risarcitoria non può essere accolta in via automatica o come danno in re ipsa: il danneggiato deve allegare e provare concretamente i presupposti del pregiudizio e il relativo nesso causale.

Come è indicizzato