Cassazione Civile, Ordinanza n. 27057/2024 del 18/10/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di rettifica e liquidazione emesso in relazione alla registrazione di un contratto di compravendita immobiliare. L’ufficio aveva rideterminato in aumento il valore dichiarato di una unità immobiliare e di un’area edificata annessa, ai fini delle imposte di registro e ipocatastali, facendo leva anche su una perizia redatta per la concessione di un mutuo bancario e sul metodo estimativo del valore di trasformazione. La società contribuente ha proposto ricorso per cassazione articolando tre motivi: 1) violazione degli artt. 43, 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che il valore venale dovesse essere riferito alle oggettive condizioni dei beni al momento del trasferimento e che la rettifica si fondasse su valutazioni non supportate sul reale stato di conservazione dell’immobile; 2) violazione dell’art. 35, comma 23-bis, del d.l. n. 223/2006, assumendo che la perizia bancaria non fosse utilizzabile perché il finanziamento era finalizzato non al solo acquisto, ma anche agli interventi edilizi di recupero e nuova costruzione programmati sull’area; 3) omesso esame di un fatto decisivo, deducendo che il mutuo era correlato alla trasformazione edilizia del compendio e che lo stato di fatiscenza della villa emergeva dalla consulenza tecnica di parte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi osservando che, in tema di imposta di registro, l’art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986 consente la rettifica del valore anche sulla base di altri elementi di valutazione, tra cui può rientrare una perizia redatta ai fini della concessione di un finanziamento bancario. Ha inoltre affermato che è compatibile con la disciplina una stima fondata sul metodo del valore di trasformazione, che considera il valore di realizzo dell’edificato e i costi necessari all’edificazione. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la censura di omesso esame non riguardava un fatto storico decisivo adeguatamente allegato, ma una diversa lettura di elementi istruttori e argomentazioni probatorie; inoltre il ricorso non riproduceva in modo sufficiente il contenuto dei documenti richiamati. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43

  Richiamato dalla ricorrente come norma sulla determinazione del presupposto impositivo, ma non ritenuto decisivo dalla Corte ai fini della rettifica di valore.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  L'avviso di rettifica del valore dichiarato può fondarsi, oltre che sui parametri comparativi e reddituali, anche su altri elementi di valutazione; tra essi può rientrare la perizia redatta per la concessione di un finanziamento bancario.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  Richiamato nel primo motivo come norma violata in relazione alla rettifica di valore.

• d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35

  La Corte ha ritenuto il richiamo non inconferente nel senso che la perizia bancaria può essere utilizzata come elemento valutativo anche nella rettifica di valore, pur essendo la disposizione riferita ai trasferimenti immobiliari soggetti a IVA.

• l. 4 agosto 2006, n. 248

  Legge di conversione del d.l. n. 223/2006, richiamata insieme all'art. 35, comma 23-bis.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Utilizzato come parametro dei primi due motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Utilizzato come parametro del motivo sul dedotto omesso esame di un fatto decisivo.

• artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente il fatto storico omesso e il dato da cui risulti, non essendo sufficiente il generico richiamo a documenti o elementi istruttori.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Presuppone, in caso di rigetto, l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Ha introdotto l'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• In tema di imposta di registro, la rettifica del valore dichiarato può essere fondata non solo su dati comparativi o reddituali, ma anche su altri elementi oggettivi di valutazione del bene, purché coerenti con la disciplina legale.
• Una perizia redatta per la concessione di un mutuo bancario può costituire un elemento valutativo utilizzabile dall'amministrazione finanziaria per stimare il valore venale dell'immobile, se non risultano elementi concreti di segno contrario.
• Ai fini della stima di un'area fabbricabile, è legittimo il ricorso al metodo del valore di trasformazione, che considera il valore dell'edificato realizzabile e detrae i costi necessari all'edificazione.
• La censura di omesso esame di un fatto decisivo è ammissibile solo se riguarda un fatto storico specifico, effettivamente discusso tra le parti e decisivo; non basta sollecitare una diversa lettura delle prove o la rivalutazione di documenti.
• Il ricorso per cassazione deve contenere una specifica indicazione e riproduzione del contenuto dei documenti rilevanti, non essendo sufficiente un generico richiamo alla loro esistenza.

Come è indicizzato