Sentenza del 08/07/2019 n. 2944 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La società ha impugnato gli avvisi di accertamento IMU relativi agli anni 2013-2016, con i quali il Comune aveva rideterminato da euro 3.480.000,00 a euro 4.266.585,00 il valore di un'area edificabile e di un fabbricato in corso di costruzione, utilizzando due atti di compravendita come comparables e fissando il valore unitario in euro 177,00 al metro cubo. La ricorrente ha dedotto il difetto di motivazione per mancata allegazione degli atti richiamati, il difetto di sottoscrizione, l'esenzione dall'IMU del fabbricato accatastato in categoria F3 e l'inadeguatezza dei comparables rispetto alle caratteristiche concrete degli immobili.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello e confermato la decisione di primo grado. Ha ritenuto validamente motivati gli avvisi, poiché uno degli atti comparativi era già conosciuto dalla contribuente, mentre gli estremi dell'altro erano indicati in modo da consentirne l'agevole reperimento presso la conservatoria. Ha inoltre ritenuto imponibile l'area edificabile sottostante al fabbricato F3, precisando che l'IMU colpisce il valore dell'area, detratto il valore del fabbricato in corso d'opera, e ha giudicato adeguati i comparables utilizzati dal Comune. La società contribuente è stata condannata al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 1.000,00 oltre oneri di legge.

Norme richiamate

• Legge n. 212 del 2000, art. 7, comma 1

  Obbligo di motivazione degli atti dell'amministrazione finanziaria e motivazione per relationem.

  Il rinvio ad altri atti o documenti può essere valido anche senza allegazione materiale, quando il contribuente ne abbia già conoscenza oppure gli estremi indicati nell'avviso ne consentano il reperimento agevole. In ogni caso, l'atto deve permettere di individuare gli elementi essenziali posti a fondamento della pretesa.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 6

  Base imponibile dell'area fabbricabile: valore dell'area, ridotto del valore del fabbricato in corso d'opera.

  Per gli immobili classificati in categoria F3, l'IMU non colpisce il fabbricato in costruzione come autonoma unità immobiliare, ma l'area edificabile sottostante, considerando il valore del fabbricato in corso d'opera ai fini della determinazione della base imponibile.

• Cass. civ., sez. tributaria, 9 giugno 2017, n. 14412

  L'indicazione specifica degli atti comparativi consente al contribuente di conoscerne integralmente il contenuto accedendo alla conservatoria.

  La motivazione dell'avviso può ritenersi sufficiente quando gli atti richiamati siano identificati con precisione e siano agevolmente consultabili dal contribuente.

• Cass. civ., sez. VI, 31 maggio 2018, n. 13814

  L'avviso deve riprodurre il contenuto essenziale dell'atto richiamato, cioè le parti necessarie e sufficienti a sostenere il provvedimento.

  La motivazione per relationem richiede che il contribuente e il giudice possano individuare gli elementi dell'atto esterno sui quali si fonda la pretesa tributaria.

Massime di principio

• Un avviso di accertamento che richiama atti esterni non è automaticamente nullo se tali atti non sono allegati: la validità può essere riconosciuta quando il contribuente li conosce già o può reperirli agevolmente sulla base degli estremi indicati nell'avviso.
• Per contestare efficacemente la motivazione per relationem occorre dimostrare non solo la mancata allegazione, ma anche l'impossibilità concreta di conoscere o recuperare gli atti richiamati e l'assenza degli elementi essenziali necessari alla difesa.
• La classificazione catastale F3 non determina di per sé l'esenzione dall'IMU: durante la costruzione, l'imposta può essere applicata all'area edificabile sottostante, secondo il valore venale dell'area e con la considerazione del valore del fabbricato in corso d'opera.
• La determinazione induttiva del valore di un'area edificabile mediante comparables è ammissibile se gli immobili comparati sono effettivamente affini e se l'amministrazione spiega o dimostra gli eventuali adeguamenti necessari a rendere il confronto attendibile.
• La contestazione dei comparables deve concentrarsi su differenze concrete e documentate relative a ubicazione, destinazione urbanistica, volumetria, stato dei luoghi, condizioni ambientali e caratteristiche economiche, non su una generica affermazione di non comparabilità.