Sentenza del 03/11/2016 n. 521 - Comm. Trib. Prov. Pavia

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che il terreno dovesse essere trattato fiscalmente come agricolo, con applicazione della base imponibile catastale, poiché lo strumento urbanistico che attribuiva una vocazione edificatoria non era ancora operativo e non consentiva ancora di edificare concretamente. La decisione distingue però tra disciplina urbanistica e disciplina tributaria: ai fini fiscali è sufficiente che sia stata formalizzata una potenzialità edificatoria, anche nell’ambito di una procedura urbanistica non ancora perfezionata, senza necessità che sussista già la piena legittimità a costruire.

La decisione

La tassazione su base catastale prevista per i terreni agricoli è stata ritenuta non applicabile. L’area deve essere considerata edificabile ai fini tributari quando lo strumento urbanistico ne abbia formalizzato la vocazione edificatoria, anche se non è ancora divenuto operativo. Rileva infatti l’incremento del valore economico derivante dalla mera aspettativa edificatoria, mentre le condizioni richieste dalla normativa urbanistica per l’effettivo rilascio del titolo edilizio non sono decisive ai fini fiscali.

Norme richiamate

• Disciplina tributaria delle aree edificabili e dei terreni agricoli

  Ai fini fiscali, la qualificazione come area edificabile dipende dalla potenzialità edificatoria formalizzata dallo strumento urbanistico e non necessariamente dalla sua piena operatività o dalla concreta possibilità immediata di costruire.

• Legislazione urbanistica

  In ambito urbanistico, il diritto di edificare richiede il perfezionamento degli strumenti urbanistici e il rispetto delle condizioni necessarie per l’effettiva edificazione; tale requisito non viene automaticamente richiesto in ambito tributario.

Massime di principio

• Per la tassazione, un’area può essere considerata edificabile anche prima che lo strumento urbanistico sia pienamente operativo, se la vocazione edificatoria è stata formalmente prevista.
• La nozione fiscale di area edificabile è più ampia di quella urbanistica: rileva la potenzialità economica del suolo, non soltanto la possibilità immediata e legittima di costruire.
• La tassazione catastale riservata ai terreni agricoli non si applica quando la destinazione edificatoria è stata formalizzata, anche se l’edificazione è ancora subordinata a ulteriori passaggi amministrativi.
• Eventuali limitazioni, ritardi o difficoltà nell’edificazione possono incidere sulla valutazione economica dell’area, ma non escludono automaticamente la sua qualificazione fiscale come edificabile.