Sentenza n. 3784/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

La società aveva presentato due domande di condono edilizio ai sensi della legge n. 47/1985 per immobili siti in Roma, ultimati negli anni Settanta e destinati ad attività industriale-artigianale di autodemolizione e uffici. Il complesso era situato in area gravata da vincoli archeologici e paesaggistici. La domanda relativa all'immobile principale era stata respinta dal Comune sulla base del parere negativo della Soprintendenza, che aveva ritenuto l'opera incompatibile con i valori tutelati e aveva richiesto la demolizione. La domanda relativa all'immobile pertinenziale era stata respinta senza acquisizione del parere dell'autorità preposta al vincolo, ritenendo l'opera non funzionalmente completata per l'assenza di servizi igienici, desunta dalla categoria catastale C/3. In appello la società ha dedotto: violazione delle garanzie partecipative e dell'art. 10-bis l. 241/1990, sostenendo che il contraddittorio instaurato con il Comune non sanasse la mancata partecipazione davanti alla Soprintendenza; carenza di istruttoria e motivazione del parere paesaggistico e del diniego relativo all'immobile principale, per l'astratto richiamo ai vincoli senza considerare la distanza dai siti tutelati, l'urbanizzazione dell'area, le infrastrutture esistenti, la destinazione urbanistica e la presenza di altri insediamenti produttivi; erroneità del diniego relativo alla pertinenza, poiché l'assenza di servizi igienici non dimostrava il mancato completamento funzionale e non teneva conto della strumentalità dell'immobile rispetto al fabbricato principale; sviamento della Soprintendenza per avere richiesto la demolizione e il ripristino dei luoghi oltre i limiti delle proprie attribuzioni.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l'appello con carattere assorbente per le censure relative alla carenza di istruttoria e motivazione della valutazione di compatibilità paesaggistica e all'erroneità del presupposto del mancato completamento della pertinenza. Quanto all'immobile principale, il parere della Soprintendenza si era basato su mappe informatiche e sul mero richiamo agli atti istitutivi dei vincoli, senza spiegare in concreto le ragioni dell'incompatibilità dell'opera con i valori tutelati. Il giudizio era rimasto astratto e non aveva considerato la situazione reale dell'area, il suo sviluppo urbanistico, la distanza dai siti di pregio, la presenza di infrastrutture e l'inserimento dell'immobile in un contesto ormai urbanizzato. Quanto all'immobile pertinenziale, il Comune aveva erroneamente ritenuto decisiva l'assenza di servizi igienici, desunta dalla categoria catastale, senza considerare la funzione servente rispetto all'immobile principale e il suo incontestato utilizzo secondo la destinazione produttiva. In riforma della sentenza del TAR, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso e i motivi aggiunti e annullato i dinieghi di condono impugnati, disponendo che le amministrazioni si rideterminassero per i profili di rispettiva competenza. Le spese del doppio grado sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 10-bis l. 241/1990

  La società ha dedotto la violazione delle garanzie partecipative, sostenendo che il contraddittorio instaurato con il Comune non potesse sanare la mancata partecipazione al procedimento davanti alla Soprintendenza; il Consiglio di Stato ha deciso l'appello su altri motivi assorbenti.

• art. 32 l. 47/1985

  Il parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo, nell'ambito del procedimento di condono, deve contenere una valutazione concreta e motivata della compatibilità dell'abuso con i valori paesaggistici e archeologici tutelati, non potendo esaurirsi nel richiamo astratto ai vincoli.

• art. 146 d.lgs. 42/2004

  La società ha contestato che la Soprintendenza avesse ecceduto le proprie attribuzioni chiedendo la demolizione e il ripristino dei luoghi; il motivo è rimasto assorbito dall'accoglimento delle censure principali.

• legge 28 febbraio 1985, n. 47

  La disciplina del primo condono edilizio richiede, in presenza di vincoli, una valutazione effettiva e contestualizzata della compatibilità dell'opera con i valori tutelati.

Massime di principio

• Nel procedimento di condono edilizio relativo a opere situate in area vincolata, il parere dell'autorità preposta alla tutela deve esporre una valutazione concreta, istruita e motivata dell'incidenza dell'intervento sui valori paesaggistici o archeologici, considerando la situazione reale dei luoghi, il grado di urbanizzazione, l'inserimento dell'opera nel contesto territoriale e la distanza dai beni tutelati.
• Il mero richiamo agli atti istitutivi del vincolo, alla presenza generica di plurimi valori paesaggistici o archeologici e a rappresentazioni cartografiche o immagini informatiche non soddisfa l'obbligo di istruttoria e motivazione quando non chiarisce le ragioni specifiche dell'incompatibilità dell'opera oggetto di sanatoria.
• La valutazione di compatibilità paesaggistica non può essere formulata in termini astratti e avulsi dalle trasformazioni urbanistiche intervenute nel tempo e dalle caratteristiche concrete dell'area, dovendo l'amministrazione ponderare effettivamente la localizzazione e l'impatto dell'abuso sui valori protetti.
• Ai fini della verifica del completamento funzionale di un'opera oggetto di condono, l'assenza di servizi igienici e la categoria catastale non costituiscono, da sole, elementi decisivi quando il manufatto sia una pertinenza strumentale di un complesso produttivo e risulti concretamente utilizzato secondo la propria funzione.
• La distinta presentazione delle domande di condono per immobili catastalmente separati non impedisce all'amministrazione di considerare l'unità funzionale e il rapporto di pertinenzialità tra i manufatti, purché tali elementi risultino rilevanti per accertare il completamento e l'utilizzabilità dell'opera.
• Il giudice amministrativo può annullare il diniego di condono e disporre la riedizione del potere quando l'amministrazione abbia omesso una concreta valutazione dei fatti rilevanti o abbia fondato il diniego su un presupposto edilizio non decisivo.

Come è indicizzato