Sentenza del 23/04/2018 n. 1865 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la rettifica del valore di un immobile ceduto e la conseguente determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il ricorrente contestava la metodologia di valutazione utilizzata dall'Ufficio, sostenendo che il valore avrebbe dovuto tenere conto delle caratteristiche specifiche del complesso immobiliare e, in particolare, del vincolo imposto dal Comune circa le modalità di utilizzo dell'immobile. Assumeva inoltre rilievo il fatto che il corrispettivo indicato nell'atto fosse rilevante ai fini IVA.

La decisione

La decisione afferma che l'imposta catastale è commisurata alla base imponibile dell'imposta di registro, la quale può essere determinata in base al valore venale del bene e può quindi essere rettificata dall'Amministrazione finanziaria. Il corrispettivo della cessione rilevante ai fini IVA non impedisce tale rettifica. Tuttavia, la valutazione di un cespite presenta margini di discrezionalità e deve considerare le sue caratteristiche concrete. Nel caso esaminato, l'Ufficio non ha considerato il vincolo comunale relativo all'utilizzo del complesso immobiliare; tale omissione rende inadeguata la metodologia estimativa e comporta l'accoglimento della contestazione del contribuente, nei limiti risultanti dalla sentenza.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro

  La base imponibile può essere determinata in relazione al valore venale del bene oggetto di cessione, consentendo all'Amministrazione di rettificare il valore dichiarato quando lo ritenga non congruo.

• Disciplina dell'imposta catastale

  L'imposta catastale è commisurata alla base imponibile rilevante ai fini dell'imposta di registro; pertanto, una rettifica del valore ai fini del registro può riflettersi anche sulla determinazione dell'imposta catastale.

• Disciplina dell'IVA

  Il corrispettivo rilevante ai fini IVA non esclude, di per sé, che per l'imposta di registro e per le imposte collegate possa essere accertato un diverso valore venale dell'immobile.

Massime di principio

• Nelle cessioni immobiliari soggette a imposte indirette, il valore dichiarato o il corrispettivo rilevante ai fini IVA non impedisce necessariamente all'Amministrazione di rettificare la base imponibile dell'imposta di registro sulla base del valore venale.
• La rettifica deve essere sostenuta da una metodologia estimativa coerente, verificabile e adeguata alle caratteristiche concrete del bene.
• Quando l'immobile è soggetto a vincoli urbanistici, convenzioni o limitazioni d'uso, tali elementi devono essere considerati nella stima perché possono incidere significativamente sul suo valore di mercato.
• La maggiore difficoltà nel reperire comparabili per immobili particolari non elimina l'obbligo dell'Ufficio di motivare adeguatamente la valutazione e di considerare tutti i fattori che riducono il valore del cespite.
• In una situazione analoga, il contribuente dovrebbe verificare sia la correttezza dei dati utilizzati dall'Ufficio sia l'eventuale omissione di vincoli, limitazioni d'uso o condizioni urbanistiche rilevanti.