Sentenza del 24/09/2019 n. 23681 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune aveva notificato avvisi di accertamento ICI per gli anni 2006 e 2007, contestando ai contribuenti di avere calcolato l'imposta su un valore delle aree edificabili inferiore a quello venale reale. Il Comune aveva valorizzato, tra gli altri elementi, il prezzo di vendita del 2007 pari a circa Euro 753.826,00 e la precedente rivalutazione fiscale del 2004, con valore dichiarato di Euro 699.195,00. I contribuenti sostenevano invece che le aree dovessero essere considerate, in concreto, assimilabili a terreni agricoli o comunque valutate secondo una stima comunale precedente, pari a Euro 67,00 al metro quadrato. La CTR aveva accolto tale impostazione, ritenendo non adeguatamente motivati gli accertamenti e non correttamente determinato il valore venale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, secondo, terzo, quarto, quinto, sesto e nono motivo del ricorso comunale, dichiarando assorbiti gli altri. Ha cassato la sentenza della CTR e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso direttamente nel merito rigettando il ricorso originario dei contribuenti. La Corte ha stabilito che i terreni erano edificabili in quanto qualificati tali dagli strumenti urbanistici, anche se l'attuazione era subordinata al consenso di altri proprietari, e che non potevano essere valutati come agricoli. Ha inoltre ritenuto rilevanti il prezzo effettivo di vendita e la rivalutazione fiscale precedente, imponendo al giudice di considerare tali elementi nella stima del valore venale. Le spese dei gradi di merito sono state compensate, mentre i contribuenti sono stati condannati alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 1.700,00 oltre accessori.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  L'edificabilità dell'area deve essere desunta dalla qualificazione urbanistica attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune.

  Ai fini ICI, è sufficiente la qualificazione edificatoria risultante dagli strumenti urbanistici generali; non sono indispensabili l'approvazione regionale o l'adozione degli strumenti urbanistici attuativi. La nozione fiscale di area edificabile è ampia e comprende la mera potenzialità edificatoria.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  Il valore delle aree fabbricabili è costituito da quello venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione.

  La base imponibile deve essere determinata considerando zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, eventuali costi di adattamento e prezzi medi di mercato di aree analoghe. Tali parametri sono vincolanti, ma possono essere integrati da altri elementi oggettivi e attendibili, tra cui il prezzo effettivo di vendita del terreno.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, e D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2

  L'edificabilità dell'area deve essere desunta dalla qualificazione urbanistica attribuita nel P.R.G. adottato dal Comune.

  Le disposizioni hanno fornito un'interpretazione autentica della nozione di area edificabile ai fini fiscali, confermando la rilevanza della potenzialità edificatoria derivante dalla pianificazione urbanistica.

• D.L. n. 282 del 2002, art. 2

  La rivalutazione fiscale effettuata dai contribuenti mediante perizia giurata può costituire un elemento significativo per ricostruire il valore venale dell'area, soprattutto se il valore rivalutato è molto superiore a quello dichiarato ai fini ICI.

• L. n. 212 del 2000, art. 7

  L'obbligo di motivazione dell'atto impositivo può essere soddisfatto mediante il rinvio a delibere comunali sulle aliquote, quando tali delibere siano atti generali soggetti a pubblicità legale e quindi presumibilmente conoscibili.

Massime di principio

• Un terreno qualificato come edificabile dagli strumenti urbanistici non può essere trattato fiscalmente come terreno agricolo solo perché l'edificazione concreta è subordinata a convenzioni, autorizzazioni o al consenso di altri proprietari.
• Per determinare il valore imponibile di un'area edificabile occorre considerare il valore venale effettivo alla data prevista dalla legge, valutando tutti gli elementi oggettivi disponibili.
• Il prezzo risultante da una compravendita reale del terreno costituisce un parametro particolarmente rilevante e, se coerente con una normale transazione tra privati, non può essere ignorato senza una motivazione specifica.
• Anche una precedente rivalutazione fiscale effettuata dal contribuente può essere utilizzata dall'Amministrazione come indice del valore dell'area, soprattutto se il contribuente ha attribuito al bene un valore molto più elevato rispetto a quello dichiarato ai fini dell'imposta.
• Le stime comunali devono essere adeguatamente motivate e ricondotte ai parametri legali; tuttavia, la mancata indicazione di compravendite comparative non rende automaticamente illegittima la stima quando esistano altri elementi diretti e attendibili, come il prezzo del bene oggetto di accertamento.
• Il rinvio, nell'avviso di accertamento, alle delibere comunali che stabiliscono le aliquote può essere sufficiente, poiché tali atti sono soggetti a pubblicità legale e si presumono conoscibili dal contribuente.