Sentenza del 09/05/2018 n. 3024 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la legittimità dell’avviso di rettifica e liquidazione relativo al valore di unità immobiliari cedute, sostenendo, in particolare, che l’atto fosse insufficientemente motivato e che la determinazione del maggior valore non fosse adeguatamente dimostrata. La contestazione riguardava l’utilizzo dei valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e di una stima dell’Ufficio Tecnico Erariale (UTE) esterna, nonché la loro corrispondenza alle caratteristiche concrete dei beni oggetto di compravendita.

La decisione

La contestazione è stata respinta. L’avviso è stato ritenuto legittimamente motivato perché l’Agenzia delle Entrate aveva indicato i dati OMI e allegato una stima UTE esterna, valutando le peculiarità e le potenzialità degli immobili. In assenza di specifiche argomentazioni e di documentazione probatoria contraria, ai sensi dell’art. 2697 c.c., è stata ritenuta congrua la corrispondenza tra i beni accertati e quelli analoghi utilizzati come comparazione nelle compravendite richiamate nell’atto.

Norme richiamate

• Art. 5 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Rileva nell’ambito dell’imposta di registro e della determinazione della base imponibile con riferimento al valore dei beni oggetto dell’atto.

• Art. 52 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Disciplina il potere dell’Amministrazione finanziaria di rettificare il valore dichiarato degli immobili e impone che la rettifica sia adeguatamente motivata.

• Art. 2697 c.c.

  Stabilisce l’onere della prova: chi intende far valere un diritto deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento, mentre chi contesta tali fatti deve dimostrare quelli impeditivi, modificativi o estintivi. Nel caso concreto, l’assenza di prova contraria del contribuente ha rafforzato la valutazione dell’Ufficio.

• Cass. civ., sentenza n. 13152/2009

  Richiamata quale precedente in materia di motivazione degli avvisi di rettifica e di valutazione del valore degli immobili ai fini dell’imposta di registro.

• Cass. civ., sentenza n. 10085/2012

  Richiamata quale precedente sulla sufficienza degli elementi comparativi e valutativi posti dall’Amministrazione a fondamento della rettifica del valore immobiliare.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica e liquidazione immobiliare può essere considerato adeguatamente motivato quando indica i criteri di stima utilizzati, richiama i valori OMI e dispone di una valutazione tecnica ulteriore, come una stima UTE, purché tali elementi siano riferiti alle caratteristiche concrete dell’immobile.
• I valori OMI, considerati isolatamente, possono avere natura orientativa; la motivazione risulta più solida quando sono integrati da dati comparativi, perizie tecniche o riferimenti a compravendite di immobili analoghi.
• La mera contestazione generica dell’avviso non è normalmente sufficiente: il contribuente deve indicare specifiche differenze tra il proprio immobile e quelli utilizzati come comparazione e fornire elementi probatori idonei a dimostrare l’erroneità della stima.
• La motivazione dell’atto non deve necessariamente contenere una perizia analitica di ogni singolo elemento, ma deve consentire al contribuente di comprendere il percorso logico e tecnico seguito dall’Amministrazione e di difendersi efficacemente.
• In una situazione analoga, la difesa dovrebbe concentrarsi su errori concreti nella comparazione, sulla diversa ubicazione, consistenza, destinazione, stato di conservazione o potenzialità edificatoria dell’immobile, oppure su documentazione tecnica e valori di mercato contrari.