Cassazione Civile, Ordinanza n. 23602/2026 del 20/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l'amministrazione aveva rettificato il classamento di un'unità immobiliare sita in Trieste, attribuendo la categoria A/1, classe 3, e una rendita superiore rispetto a quella dichiarata nella variazione DOCFA presentata dalla contribuente per diversa distribuzione degli spazi interni. In primo grado il ricorso della contribuente era stato respinto; in appello, invece, la decisione era stata riformata e il bene ricondotto alla categoria A/2, sul rilievo che, trascorso un lungo periodo di tempo, non potesse automaticamente conservarsi il pregio originario e che il giudizio dovesse fondarsi sulle condizioni attuali dell'immobile. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione deducendo, con un unico motivo ex art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione della disciplina catastale: sostiene che il classamento debba essere effettuato in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche influenti sul reddito, mediante comparazione con le unità tipo della zona censuaria, e che la mera presentazione di un DOCFA, in assenza di modifiche sostanziali dell'immobile, non legittimi un declassamento; censura quindi la sentenza d'appello per aver omesso la necessaria valutazione comparativa con l'unità tipo di riferimento e per essersi limitata a un apprezzamento astratto dello stato attuale del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto fondato il motivo perché la sentenza impugnata aveva prescisso dalla comparazione con l'unità tipo prevista dalla disciplina catastale e aveva fondato il nuovo classamento su una valutazione dello stato attuale dell'immobile non accompagnata dal procedimento estimativo richiesto dalla legge. La decisione d'appello è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Friuli-Venezia Giulia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato come vizio di violazione di legge per denunciare l'erronea applicazione della disciplina catastale da parte del giudice d'appello.

• art. 6 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Definisce la qualificazione catastale come distinzione delle categorie in base alle caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente dell'unità immobiliare.

• art. 7 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Stabilisce che la classificazione suddivide le categorie in classi in base ai diversi gradi di capacità di reddito, con riferimento a unità tipo rappresentative del merito medio.

• art. 9 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Prevede il quadro di qualificazione e classificazione con i dati delle unità immobiliari scelte come tipo per ciascuna classe.

• art. 61 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Il classamento richiede sopralluogo, valutazione della destinazione ordinaria e delle caratteristiche influenti sul reddito, nonché confronto con le unità tipo; le unità sono classate in base alla destinazione e caratteristiche esistenti al momento del classamento.

• art. 63 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Per unità con parti aventi destinazioni diverse, la categoria si determina secondo la parte prevalente nella formazione del reddito.

• art. 7 d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  Conferma che il classamento delle unità a destinazione ordinaria avviene attribuendo categoria e classe in base alla normale destinazione funzionale, ai caratteri tipologici e costruttivi e alle consuetudini locali.

• art. 8 d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  Indica i fattori posizionale ed edilizio come parametri della qualità urbana e ambientale e delle caratteristiche edilizie rilevanti ai fini del classamento.

• art. 38 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Richiamato dalla ricorrente nel combinato normativo indicato nel motivo, in relazione al sistema di determinazione del reddito imponibile connesso alla rendita catastale.

• art. 3, comma 58, L. 23 dicembre 1996, n. 662

  Richiamato dalla ricorrente quale ulteriore base normativa del sistema di classamento catastale.

• art. 11, primo comma, d.l. 14 marzo 1988, n. 70

  Richiamato dalla ricorrente nel quadro della disciplina delle variazioni catastali e dei relativi effetti.

Massime di principio

• In tema di classamento catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la determinazione della categoria e della classe deve avvenire mediante una valutazione comparativa con le unità tipo indicate nei quadri di qualificazione e classificazione della relativa zona censuaria.
• Il giudice di merito viola la disciplina catastale quando riconsidera il bene soltanto alla luce del suo stato attuale, senza identificare l'unità tipo di riferimento e senza svolgere il confronto richiesto dalla normativa.
• Le nozioni catastali di abitazione signorile, civile o popolare non sono concetti statici: possono mutare nel tempo per effetto dell'evoluzione delle percezioni sociali, del deperimento naturale del bene e delle modifiche del contesto urbano; tuttavia tale evoluzione va verificata entro il procedimento estimativo legale, non in via meramente astratta.
• La presentazione di una denuncia DOCFA può sollecitare il riesame del classamento, ma non sostituisce l'obbligo di verificare le caratteristiche oggettive dell'immobile secondo i criteri normativi e comparativi previsti per la categoria di riferimento.
• La censura in cassazione è configurabile come violazione di legge quando il giudice di merito omette del tutto il procedimento comparativo imposto dal sistema catastale; se invece il procedimento è stato seguito, la critica investe semmai la motivazione e la valutazione degli elementi fattuali.

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