Sentenza del 18/09/2019 n. 23238 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava il recupero della maggiore imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali, sostenendo di avere adempiuto entro il quinquennio alla condizione prevista dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000 mediante l'esecuzione di opere di bonifica e urbanizzazione sull'area acquistata. Deduceva inoltre che la CTR non avesse considerato l'impossibilità di realizzare ulteriori opere, poiché gli interventi erano stati imposti dalla Provincia e dal Comune di Ancona.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha stabilito che l'agevolazione fiscale, consistente nell'imposta di registro all'1% e nelle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, richiede l'effettiva utilizzazione edificatoria dell'area entro cinque anni dall'acquisto. Non sono sufficienti le sole opere di bonifica o urbanizzazione: deve almeno essere iniziata la costruzione di un nuovo edificio, anche se non necessariamente ultimata, secondo gli orientamenti richiamati. La mancata edificazione non è stata giustificata da una causa di forza maggiore, poiché le esigenze di bonifica erano riconducibili a una situazione preesistente e non imprevedibile. La ricorrente è stata condannata al pagamento di 5.000 euro di spese processuali, oltre agli ulteriori oneri e al raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• Legge 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3

  Agevolazione con imposta di registro dell'1% e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, subordinata all'utilizzazione edificatoria entro cinque anni.

  L'utilizzazione edificatoria consiste nella realizzazione di una nuova costruzione; le sole opere di bonifica o urbanizzazione non sono sufficienti. Non è indispensabile l'ultimazione dell'edificio, ma deve essere iniziata una concreta attività costruttiva.

• Art. 14 delle disposizioni sulla legge in generale

  Le leggi che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati.

  Le agevolazioni fiscali, in quanto derogatorie, sono soggette a interpretazione restrittiva e non possono essere estese a situazioni non espressamente riconducibili ai requisiti normativi.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  Obbligo di versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto integrale o inammissibilità dell'impugnazione.

  Poiché il ricorso è stato rigettato, la ricorrente deve versare un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

• Codice civile, art. 2645-bis, comma 6

  Rileva, per analogia, la nozione di edificio realizzato a rustico, con mura perimetrali e copertura.

  La disposizione è stata richiamata negli orientamenti giurisprudenziali per individuare uno stadio minimo di concreta trasformazione edificatoria, pur non essendo direttamente la norma applicata al caso.

Massime di principio

• Per ottenere agevolazioni fiscali collegate all'edificazione entro un termine, non bastano attività preparatorie come bonifica, livellamento, urbanizzazione o realizzazione di infrastrutture: occorre iniziare concretamente la costruzione del fabbricato.
• L'ultimazione dell'edificio può non essere necessaria secondo alcuni orientamenti, ma il contribuente deve dimostrare un'avanzata e inequivoca trasformazione edificatoria del terreno, normalmente riconducibile almeno all'avvio dei lavori strutturali.
• Le agevolazioni fiscali sono interpretate restrittivamente: il rispetto del termine e dei requisiti deve essere provato con documentazione urbanistica, edilizia e contabile coerente.
• La forza maggiore esclude la perdita del beneficio solo se l'impedimento è oggettivo, inevitabile, non imputabile e imprevedibile. Le ordinarie prescrizioni amministrative o le bonifiche dovute a condizioni preesistenti, anche se conosciute successivamente, di regola non sono sufficienti.
• Se entro il termine previsto non viene realizzata l'attività edificatoria richiesta, l'Amministrazione può recuperare la differenza d'imposta anche quando il contribuente abbia sostenuto costi rilevanti per opere preliminari.