Sentenza n. 2305/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Il proprietario dell’unità immobiliare posta al primo piano aveva impugnato il permesso di costruire in sanatoria rilasciato per i locali commerciali al piano terra, deducendo l’illegittimità della sanatoria in quanto, nelle more della definizione delle domande di condono, la tettoia era stata integralmente demolita e ricostruita con materiali diversi, minore inclinazione, modifica della sagoma e incremento di volumetria. L’intervento era stato denunciato dall’affittuario mediante CILA come manutenzione ordinaria e straordinaria e opere di edilizia libera. Il TAR aveva accolto il ricorso ritenendo violato l’art. 35, comma 14, della legge n. 47/1985, che non consente, nelle more della definizione del condono, interventi eccedenti la conservazione o il completamento del manufatto. Gli appellanti hanno contestato, in primo luogo, la legittimazione e l’interesse ad agire del proprietario sovrastante, sostenendo che la tettoia fosse inaccessibile, non idonea a sostenere carichi umani e sostanzialmente conservasse la forma originaria. Nel merito hanno sostenuto che l’intervento costituisse una mera conservazione o completamento, assentibile con CILA e conforme al regolamento edilizio comunale, anche quanto alla sostituzione della copertura con materiali diversi.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato integralmente la sentenza del TAR. Ha ritenuto sussistenti la legittimazione e l’interesse ad agire del proprietario dell’unità sovrastante, poiché la tettoia presentava caratteristiche diverse da quella originaria per materiali, dimensioni e pendenza ed era stata resa calpestabile. Tali elementi dimostrano un potenziale pregiudizio per la riservatezza e la sicurezza della proprietà sovrastante, sufficiente ai sensi dell’art. 100 c.p.c. Ha inoltre ritenuto non contestati gli accertamenti tecnici e fotografici posti a fondamento della decisione di primo grado, dai quali risultavano la demolizione e ricostruzione della tettoia, la modifica della sagoma, un innalzamento di circa 35 cm nella parte anteriore e un incremento della volumetria del locale commerciale. L’intervento non poteva quindi essere qualificato come meramente conservativo o di completamento; ne conseguiva l’inidoneità della CILA e la violazione dell’art. 35, comma 14, della legge n. 47/1985, con illegittimità del permesso di costruire in sanatoria. Gli appellanti sono stati condannati, in solido, al pagamento di 4.000 euro di spese in favore dell’appellato; le spese con il Comune di Forio sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 100 c.p.c.

  L’interesse ad agire del proprietario dell’unità sovrastante sussiste quando le modifiche della tettoia sottostante, per caratteristiche e concreta utilizzabilità, determinano un potenziale pregiudizio per la riservatezza e la sicurezza della proprietà.

• art. 35, comma 14, l. 47/1985

  Nelle more della definizione della domanda di condono edilizio sono consentiti soltanto interventi di conservazione o completamento del manufatto; la demolizione e ricostruzione con materiali, sagoma, pendenza e volumetria differenti eccede tali limiti e rende illegittima la successiva sanatoria.

Massime di principio

• Il proprietario di un’unità immobiliare sovrastante è legittimato a impugnare il titolo edilizio relativo alla tettoia sottostante quando le modifiche del manufatto, valutate in relazione a materiali, dimensioni, pendenza e concreta calpestabilità, siano idonee a determinare un potenziale pregiudizio per la riservatezza o la sicurezza della proprietà, senza necessità di dimostrare un danno già attuale e irreversibile.
• Nelle more della definizione di una domanda di condono edilizio, gli interventi consentiti devono mantenersi entro la conservazione o il completamento del manufatto preesistente; la demolizione e ricostruzione con modifica di materiali, sagoma, pendenza o volumetria costituisce intervento modificativo eccedente tali limiti.
• La CILA non è titolo idoneo a legittimare interventi che comportino modifica della sagoma e incremento della volumetria dell’immobile, anche se l’intervento è qualificato dal privato come manutenzione o sostituzione della copertura.
• Gli accertamenti tecnici e fotografici prodotti in giudizio, ove puntuali e non specificamente contestati dalle controparti, possono fondare la ricostruzione giudiziale delle caratteristiche dell’intervento edilizio e della sua difformità rispetto al manufatto originario.

Come è indicizzato