Sentenza del 11/06/2024 n. 573 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche

Esito

La controversia

Controversia sul regime fiscale di un versamento a titolo di acconto/caparra nell'ambito della cessione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare: se tale acconto possa essere considerato autonomamente imponibile o debba essere ricondotto all'unicum rappresentato dalla cessione trilaterale del preliminare perfezionata tra cedente, cessionario e contraente ceduto.

La decisione

La Corte ha ritenuto che la cessione del preliminare ex artt. 1406 ss. c.c. è un negozio plurilaterale che richiede la partecipazione di tutti e tre i soggetti; tutte le pattuizioni costituiscono un unicum inscindibile ai fini fiscali. Ne consegue che, nella cessione del preliminare perfezionata tra i tre soggetti con regolamento definitivo di ogni obbligo, si applicano l'imposta d'atto fissa di €168,00 (art. 31 D.P.R. n. 131/1986) e l'imposta proporzionale del 3% (art. 9 Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986), calcolata sull'ammontare del corrispettivo concordato per la cessione.

Norme richiamate

• Codice Civile, artt. 1406 e ss.

  La cessione del contratto è qualificata come negozio plurilaterale che richiede la partecipazione di cedente, cessionario e contraente ceduto per il suo perfezionamento; quindi le sue pattuizioni vanno considerate nel loro insieme.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 21

  Richiama l'esigenza della partecipazione dei tre soggetti per la cessione del contratto ai fini formali e fiscali, a supporto della tesi che la cessione è atto trilaterale inscindibile.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 31

  Stabilisce l'imposta d'atto fissa applicabile; la corte ha ritenuto dovuta l'imposta fissa di €168,00 quando il trasferimento si perfeziona tra tutti i tre soggetti con regolamento definitivo degli obblighi.

• Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, art. 9

  art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986

  Prevede l'aliquota proporzionale del 3%; la Corte ha disposto che tale imposta va calcolata sull'ammontare del corrispettivo concordato per la cessione del preliminare, non sull'acconto isolato.

Massime di principio

• La cessione di un contratto preliminare deve essere considerata un negozio trilaterale: per la determinazione del regime fiscale occorre valutare l'atto nel suo complesso, non isolare singole obbligazioni accessorie come caparre o acconti.
• Un versamento qualificato come acconto o caparra nella cessione del preliminare non sfugge all'imposizione proporzionale se il trasferimento si perfeziona tra tutti e tre i soggetti e vi è regolamento definitivo degli obblighi: si applicano imposta fissa e imposta proporzionale sul corrispettivo complessivo concordato.
• Per evitare contestazioni fiscali è importante documentare chiaramente la natura dell'operazione e la partecipazione di tutte le parti; eventuali pattuizioni accessorie non dovrebbero essere strutturate in modo da tentare di isolare imponibilità separata.
• In sede di pianificazione o contenzioso, valutare sempre se l'atto ha natura monolaterale/bilaterale o plurilaterale: la qualificazione civilistica (es. artt. 1406 ss. c.c.) ha riflessi diretti sulla qualificazione fiscale.
• Se le parti intendono evitare l'applicazione della imposta proporzionale sulla cessione, devono dimostrare che l'operazione non si è perfezionata come cessione trilaterale con regolamento definitivo degli obblighi (onere probatorio a carico del contribuente).