Risoluzione n. 213 del 8/08/2007

Cessione della nuda proprietà e agevolazioni prima casa

La risoluzione n. 213/E del 2007 esamina gli effetti fiscali della cessione della nuda proprietà di un immobile acquistato con i benefici "prima casa". Il documento chiarisce sia il profilo della decadenza dalle agevolazioni, sia quello della eventuale plusvalenza imponibile ai fini IRPEF.

Quesito posto dal contribuente

Il contribuente ha rappresentato di aver acquistato in data 14 gennaio un immobile di cui già deteneva la materiale disponibilità come conduttore, fruendo delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa in materia di IVA. Poiché intendeva rivendere la nuda proprietà dell’immobile prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, ha chiesto se ciò comportasse:

• la perdita dei benefici fiscali fruiti all’acquisto;
• il recupero dell’imposta con sanzioni e interessi;
• la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 917 del 1986.

Soluzione prospettata dal contribuente

Secondo l’istante, non sarebbe dovuta la decadenza dai benefici, poiché la vendita riguarderebbe solo la nuda proprietà e non anche l’usufrutto, che resterebbe in capo al cedente, il quale continuerebbe ad abitare l’immobile. Quanto alla plusvalenza, il contribuente riteneva che non fosse imponibile, poiché l’immobile era stato adibito ad abitazione principale.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia ricorda che l’aliquota IVA agevolata per l’acquisto della prima casa è prevista dal n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, con rinvio ai requisiti e alle conseguenze della decadenza contenuti nella nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, del TUR, approvato con D.P.R. n. 131 del 1986.

La nota II-bis richiede, per l’applicazione dell’aliquota agevolata del 3 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione, che ricorrano in particolare le seguenti condizioni:

• l’immobile sia ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, oppure in quello in cui svolge la propria attività;
• nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con altri di altra casa di abitazione nel territorio del medesimo comune;
• nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, nemmeno per quote e anche in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso su altra casa di abitazione già acquistata con le agevolazioni prima casa.

Il comma 4 della stessa disposizione prevede la decadenza in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, dell’immobile acquistato con i benefici prima casa prima del decorso di cinque anni, salvo il riacquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione.

Decadenza dalle agevolazioni per cessione della nuda proprietà

L’Agenzia afferma che la cessione della nuda proprietà prima del decorso del quinquennio determina la decadenza dai benefici prima casa. La perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto.

Ai fini del recupero, il prezzo dichiarato nell’atto di acquisto deve essere rettificato applicando i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto previsti dal prospetto allegato al TUR, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito.

In caso di cessione soggetta a IVA, l’ufficio deve recuperare:

• la differenza tra l’imposta calcolata senza agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata;
• la sanzione amministrativa pari al 30 per cento della differenza;
• gli interessi di mora di cui all’art. 55, comma 4, del TUR.

Esclusione della plusvalenza imponibile

Sul secondo quesito, l’Agenzia richiama l’art. 67, comma 1, lettera b), del T.U.I.R., che assoggetta a imposizione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione degli immobili acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo tra acquisto/costruzione e cessione siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei familiari.

Applicando tale norma, l’Agenzia ritiene che la vendita della nuda proprietà non produca plusvalenza imponibile, pur essendo avvenuta entro cinque anni, poiché l’immobile è stato destinato ad abitazione principale del contribuente per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e cessione.

Conclusioni operative

Il documento giunge alle seguenti conclusioni:

• la cessione della nuda proprietà dell’immobile acquistato con i benefici prima casa prima di cinque anni comporta la decadenza dalle agevolazioni;
• il recupero fiscale riguarda la quota di prezzo riferibile al diritto ceduto;
• non si genera plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67 T.U.I.R. se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo considerato.