Cassazione Civile, Ordinanza n. 31968/2023 del 17/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una prelazione agraria esercitata su un fondo rustico. La proprietaria venditrice aveva inviato ai confinanti una denuntiatio relativa a un preliminare di compravendita stipulato con un terzo, ma non aveva allegato il testo del preliminare alla comunicazione. I destinatari avevano dapprima risposto manifestando interesse, poi avevano dichiarato di non voler adempiere. La ricorrente, ritenendo perfezionato il rapporto obbligatorio derivante dall’esercizio della prelazione, ha chiesto ex art. 2932 c.c. la sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto definitivo. Nei gradi di merito la domanda è stata rigettata perché la denuntiatio è stata ritenuta inefficace per mancanza dell’allegazione del preliminare e, in appello, anche per difetto di prova dell’effettiva conclusione del preliminare con il terzo. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) nullità della sentenza per violazione del contraddittorio, assumendo che la Corte d’appello avesse deciso su una questione nuova, mai discussa, relativa alla mancata prova dell’esistenza del preliminare con il terzo; 2) violazione dell’art. 8 l. n. 590/1965 e degli artt. 1418, 1424 e 2932 c.c., sostenendo che la denuntiatio fosse valida anche senza allegazione del preliminare, purché contenesse gli elementi utili sulle condizioni di vendita; 3) ulteriore violazione dell’art. 8 l. n. 590/1965, deducendo che, anche a voler ritenere necessaria la prova del preliminare, sarebbe stata equivalente la trascrizione delle condizioni pattuite con il terzo nella comunicazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché censurava una ratio aggiuntiva della sentenza impugnata, senza che ciò potesse condurre alla cassazione poiché restava autonoma e sufficiente la diversa ratio, già posta dal primo giudice e confermata in appello, della necessità che alla denuntiatio fosse allegato il preliminare. Ha poi ritenuto infondati il secondo e il terzo motivo, confermando l’orientamento secondo cui, in tema di prelazione agraria, la notifica al coltivatore diretto o al confinante deve avvenire in forma scritta ad substantiam e deve trasmettere il contratto preliminare concluso con il terzo, con indicazione dell’acquirente, del prezzo e delle altre condizioni pattuite. La mera indicazione delle condizioni di vendita nella denuntiatio non è sufficiente e non può surrogare l’allegazione del preliminare. Conseguentemente, il ricorso è stato respinto con condanna della ricorrente alle spese e con attestazione dei presupposti per il contributo unificato დამატivo se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  è invocato per ottenere una sentenza costitutiva in luogo del contratto definitivo, ma presuppone un obbligo a contrarre validamente sorto

• art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590

  impone, in materia di prelazione agraria, la notificazione al prelazionario del contratto preliminare concluso con il terzo

• art. 7 l. 14 agosto 1971, n. 817

  estende la disciplina della prelazione anche al proprietario confinante e si coordina con l’obbligo di notifica del preliminare

• art. 1350 c.c.

  richiamato per affermare la necessaria forma scritta ad substantiam della denuntiatio come atto preparatorio di una fattispecie traslativa immobiliare

• art. 1351 c.c.

  il richiamo alla libertà delle forme è reputato non pertinente e superato nel contesto della prelazione agraria

• art. 1418 c.c.

  invocato nel motivo di ricorso contro la ritenuta invalidità/inefficacia della denuntiatio

• art. 1424 c.c.

  invocato nel motivo di ricorso, senza accoglimento, per sostenere la validità della comunicazione

• art. 24 Cost.

  richiamato per sostenere la dedotta lesione del contraddittorio per decisione a sorpresa

• art. 111 Cost.

  richiamato insieme all’art. 24 Cost. a tutela del contraddittorio e del giusto processo

• art. 101 c.p.c.

  invocato per denunciare la nullità della sentenza per mancato rispetto del contraddittorio

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  titolo formale dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per l’obbligo dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato se dovuto

Massime di principio

• In materia di prelazione agraria, la denuntiatio del proprietario venditore deve essere effettuata per iscritto ad substantiam e deve comprendere la trasmissione del contratto preliminare concluso con il terzo, non essendo sufficiente una mera comunicazione informale o la sola indicazione delle condizioni di vendita.
• La funzione della denuntiatio non è meramente informativa, ma si inserisce in una fattispecie traslativa complessa: solo la conoscenza del preliminare consente al prelazionario di esercitare consapevolmente il diritto e di subentrare nelle condizioni pattuite con il terzo.
• La trascrizione, nella comunicazione, delle condizioni del preliminare non surroga l’allegazione del preliminare stesso quando la legge richiede la notifica del contratto preliminare.
• Quando la sentenza di merito si fonda su più rationes decidendi autonome e ciascuna è idonea da sola a sorreggere il decisum, il ricorso per cassazione è inammissibile per difetto di interesse se non vengono utilmente censurate tutte le rationes.
• La dedotta violazione del contraddittorio per sentenza a sorpresa non può condurre all’accoglimento del ricorso se la decisione resta comunque sorretta da una distinta ratio decidendi non validamente impugnata.

Come è indicizzato