Sentenza del 17/05/2017 n. 12323 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la sentenza che aveva annullato gli avvisi di accertamento relativi alla tassazione separata IRPEF della plusvalenza derivante dal conferimento di una particella fondiaria. Secondo l'Ufficio, il terreno doveva essere considerato edificabile facendo riferimento alla successiva intavolazione nel libro fondiario, oppure al Piano Master comunale che ne prevedeva la futura destinazione edificatoria. I contribuenti sostenevano invece che, al momento del conferimento, il terreno ricadeva ancora in zona di verde agricolo secondo il piano regolatore vigente e che il Piano Master non costituiva uno strumento urbanistico generale formalmente adottato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale dell'Agenzia delle Entrate e ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale dei contribuenti. Ha stabilito che, ai fini della plusvalenza IRPEF, il momento impositivo coincide con la conclusione del contratto, quando sorge il diritto al corrispettivo, e non con la successiva intavolazione, che rileva soltanto per l'effetto traslativo della proprietà. In tale momento deve essere verificata anche la destinazione urbanistica del terreno. Poiché all'epoca il terreno non era assistito da un effettivo strumento urbanistico generale adottato dal Comune che ne prevedesse l'edificabilità, la plusvalenza non era tassabile come derivante dalla cessione di area edificabile. Il Piano Master, avente soltanto effetti obbligatori nei confronti dell'amministrazione, non era sufficiente. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 15.000 euro, oltre spese forfettarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (T.U.I.R.), artt. 67 e 68

  Art. 67, comma 1, lett. b): plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

  La tassazione riguarda il reddito costituito dalla plusvalenza e non direttamente l'atto traslativo. Il presupposto impositivo e la relativa qualificazione urbanistica devono essere valutati nel momento in cui sorge il diritto al corrispettivo, normalmente coincidente con la conclusione del contratto.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

  È sufficiente l'adozione comunale dello strumento urbanistico generale o di una variante formalmente adottata che attribuisca la destinazione edificatoria; non basta una mera aspettativa, un piano preliminare o una previsione non formalizzata secondo la procedura urbanistica.

• R.D. 28 marzo 1929, n. 499, art. 2

  La disciplina del sistema tavolare collega l'effetto traslativo dell'acquisto immobiliare all'iscrizione nel libro fondiario, ma tale regola non determina il momento impositivo della plusvalenza IRPEF, che resta collegato alla produzione del reddito e alla conclusione del contratto.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1 della Tariffa, parte prima, e art. 20

  Le regole proprie dell'imposta di registro sugli atti traslativi non sono automaticamente applicabili alla tassazione della plusvalenza IRPEF, poiché le due imposte hanno presupposti differenti.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3, 4 e 5, e art. 384 c.p.c.

  Il vizio di motivazione non è configurabile, nella prospettiva dedotta, per una questione esclusivamente giuridica; la Corte di cassazione può correggere o integrare la motivazione quando la decisione di merito sia comunque conforme al diritto.

Massime di principio

• Per tassare una plusvalenza IRPEF come derivante dalla cessione di un'area edificabile, occorre verificare la destinazione urbanistica esistente al momento in cui si perfeziona il contratto e sorge il diritto al corrispettivo, non alla successiva data di intavolazione o di trascrizione.
• La qualificazione edificatoria richiede almeno l'adozione formale, da parte del Comune, di uno strumento urbanistico generale o di una variante prevista dalla normativa urbanistica; una futura destinazione, un piano preliminare o una semplice aspettativa non sono sufficienti.
• La valutazione economica fatta dalle parti, anche se il prezzo riflette un possibile sviluppo edificatorio, non sostituisce la necessaria verifica dell'esistenza di uno strumento urbanistico formalmente adottato.
• Non si possono separare artificialmente il momento rilevante per l'incasso o la maturazione della plusvalenza e quello rilevante per la verifica dell'edificabilità: i presupposti dell'imposta devono sussistere nello stesso momento di produzione del reddito.
• Le regole del sistema tavolare incidono sul trasferimento reale della proprietà, ma non spostano automaticamente il momento di tassazione della plusvalenza derivante dal contratto.